Haute-Garonne Ingénierie
Agence Technique Départementale

La Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement a pour objectif de réduire les normes ou les contraintes, de garantir et d'étendre certains droits, d’apporter plus de sécurité et de moyens juridiques aux individus comme aux collectivités.

Après avoir présenté dans un 1er article les évolutions concernant les procédures de documents d'urbanisme, cet article aborde plutôt les différentes évolutions en urbanisme qui portent sur les projets d’aménagement et de construction ainsi que, plus largement, sur les relations entre l’administration et les usagers.

Sont ainsi présentées, au travers de cet article, les mesures relatives aux autorisations d'urbanisme, aux possibilités élargies de déroger aux règles d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou celles relatives au contentieux de l'urbanisme.

Des mesures de facilitation visant les autorisations d’urbanisme

La cristallisation des règles pour les permis modificatifs (article 23 de la loi)

La loi créé deux articles L431-6 et L441-5, respectivement pour le permis de construire et le permis d’aménager, qui apportent une stabilité juridique pour les projets qui ne sont pas achevés.

Dans les 3 ans à compter de la délivrance du permis initial, ils autorisent la modification d’un projet en cours, même si les règles d’urbanisme évoluent entre temps, quand bien même ces nouvelles règles ne permettraient pas les changements envisagés.

Plus précisément, lorsque les travaux autorisés par un permis initial ne sont pas achevés, la demande de permis modificatif, déposée pendant la période de validité du permis initial et dans un délai de trois ans à compter de sa délivrance, ne peut être refusée ni assortie de prescriptions fondées sur des règles d’urbanisme postérieures à la délivrance du permis initial, sauf si ces règles nouvelles visent à garantir la sécurité ou la salubrité publiques.

La possibilité de déposer un permis d’aménager multi-sites (article 22 de la loi)

 Cette nouvelle disposition (article L.442-1-3 du Code de l’urbanisme) introduit une dérogation importante à la règle des lotissements :

Avant, un lotissement devait concerner une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës pour être autorisé. Cela limitait les projets à des terrains d’un seul tenant. Avec l’article L.442-1-3, il devient possible d’obtenir un seul permis d’aménager pour des terrains non contigus, à condition de respecter trois critères cumulatifs :

-       Un demandeur unique : une seule personne physique ou morale dépose la demande.

-       Un projet unique et cohérent : les différents sites doivent faire partie d’une même opération d’aménagement.

-       Une unité architecturale et paysagère : les aménagements doivent présenter une cohérence esthétique et environnementale entre les sites.

Le permis d’aménager multi-sites permet ainsi aux porteurs de projets de regrouper plusieurs fonciers dispersés dans une commune (voire même dans des communes voisines si le PLU le permet) sous un seul permis d’aménager, au lieu de déposer plusieurs dossiers.

Une attention particulière devra être portée sur la cohérence urbanistique, celle-ci devant être appréciée alors que le projet est réparti sur plusieurs unités foncières disjointes.

La prorogation des permis précaires (article 24 de la loi)

L'autorité compétente peut proroger le délai par simple décision dans les mêmes conditions que le permis initial. La décision qui accorde la prolongation fixe un nouveau délai (L.433‑2 CU modifié). 

Une « garantie » de surélévation d’immeubles (article 9 de la loi)

La Loi introduit un nouvel article au code de l’urbanisme, l’article L111-35, qui stipule que « Lorsqu’une construction régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d’un immeuble existant, l’autorisation d’urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions. » 

Cet article offre une « garantie de réalisation » ultérieure pour des projets d’extension verticale d’une construction : une construction “régulièrement édifiée” (donc conforme à la règlementation au moment de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme initiale) ne pourra pas subir un refus d’autorisation, dans le cas spécifique d’une surélévation/transformation simplement parce qu’elle ne respecterait pas, selon les règles en vigueur au moment, certains critères limitativement énumérés : emprise au sol du bâti, implantation du bâti sur l’unité foncière, aspect extérieur du bâti.

Ces dispositions visent à faciliter la densification urbaine et sont particulièrement intéressantes dans les secteurs où les règles d’urbanisme ont été durcies. A noter qu’il n’est toutefois pas question de déroger aux règles de hauteur qu’un PLU peut avoir défini.

Des possibilités élargies de dérogation aux règles définies au PLU

De quoi parle-t-on ?

Il est opportun de rappeler le cadre des dérogations au plan local d'urbanisme prévues aux articles L 152-3 et suivants du code de l’urbanisme. Les possibilités sont limitativement énumérées et conditionnées, seules les dérogations expressément prévues par les articles L152-4 à L152-6-10 sont possibles.

L’administration n’est pas tenue de vérifier si le projet peut en bénéficier, (CE,11 février 2015, n°367417) ainsi, le pétitionnaire se doit d’en faire explicitement état lors de la demande d’autorisation avec une note précisant la nature de la dérogation demandée et justifiant le respect des objectifs et conditions fixées par l’article.

L’accord d’une dérogation est une faculté pour l’administration. Si la dérogation est accordée, la décision doit être motivée en droit et en fait. A défaut, le permis de construire est illégal (CE, 22 juillet 2020, n°426139). Un permis de construire ne saurait permettre le bénéfice d’une dérogation.

Dans la continuité de la loi Daubié du 16 juin 2025, qui déjà accordait des possibilités nouvelles de dérogation aux règles du PLU, la présente Loi en étend l’usage et/ou accorde de nouvelles possibilités, créant au passage de nouveaux articles dans cette section du code de l’urbanisme.

Généralisation des dérogations aux règles du PLU admises au titre de l’article L152-6 du code de l’urbanisme

 Précédemment, l’article L.152-6 CU permettait des dérogations au règlement du PLU uniquement dans certaines communes :

• celles appartenant à une zone d’urbanisation continue > 50 000 habitants. Ce sont les communes situées dans des agglomérations importantes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (elles figurent sur la liste fixée par décret pour l’application de la taxe sur les logements vacants)
• celles de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique. Ce sont des communes qui connaissent une croissance rapide de population et qui sont soumises aux obligations de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (elles figurent sur une liste fixée par décret).

La loi supprime ces conditions : les dérogations prévues à l’article L.152-6 deviennent accessibles à toutes les communes, quelle que soit leur taille ou leur dynamique démographique. Ces dérogations restent encadrées et soumises à condition mais leur usage est généralisé à tout le territoire national.

Dérogations aux règles du PLU dans les Zones d’Activités Economiques (nouvel article L 152-6-7 du code de l’urbanisme)

Plusieurs dérogations sont nouvellement admises, spécifiquement dans les zones d’activités économiques (ZAE) :

 a) Dérogation aux règles de destination

L’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme peut, par décision motivée, autoriser la réalisation de logements ou d’équipements publics en dérogeant aux règles de destination du PLU.

L’autorité peut néanmoins refuser l’autorisation ou l’assortir de conditions particulières lorsque :

• le projet ne s’harmonise pas avec le cadre paysager et architectural existant ;
•  la zone présente une accessibilité insuffisante par des modes de transport autres que la voiture individuelle ;
• des nuisances ou des risques sont susceptibles de provenir des activités voisines, notamment industrielles ;
• et, pour les logements, en cas d’absence de services publics à proximité

b) Dérogation aux autres règles de la zone

Par la même décision, en prenant en considération la nature du projet, les caractéristiques de la zone d’implantation, son intégration harmonieuse dans le tissu urbain existant ainsi que sa contribution à la transformation de la zone, il peut aussi être dérogé aux règles d’emprise au sol, de retrait, de gabarit, de hauteur, d’aspect extérieur et de stationnement.

c) Obligation de servitude de résidence principale

Les logements ainsi créés peuvent être soumis à une obligation d’usage en résidence principale (art. L.151-14-1).

Dérogations aux règles du PLU pour le logement étudiant (nouvel article L 152-6-8 du code de l’urbanisme)

L’autorité compétente peut, par décision motivée, déroger aux règles du PLU dans les zones urbaines ou à urbaniser pour autoriser des opérations de logements spécifiquement destinés aux étudiants.

 Dérogations aux règles du PLU pour faciliter la reconversion des bâtiments agricoles ou forestiers (nouvel article L 152-6-9 du code de l’urbanisme)

 Dans la continuité de la Loi Daubié du 16 juin 2025, qui avait spécifiquement autorisé la possibilité pour une destination d’habitation (article L152-6-5 CU), l’autorité compétente peut, lors de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, autoriser le changement de destination d’un bâtiment agricole ou forestier, en dérogeant aux règles du PLU.

Cette dérogation nécessite :

 L’avis conforme de l’autorité compétente en matière de PLU, si celle-ci diffère de l’autorité chargée de délivrer l’autorisation d’urbanisme,

En zones agricoles, naturelles ou forestières, hors des secteurs de taille et de capacité d’accueil limités définis à l’article L.151-13 CU, le changement est possible uniquement :

• Si le bâtiment n’a plus d’usage agricole ou forestier depuis plus de 20 ans.
• Après avis conforme :

- de la CDPENAF (Commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers) en zone agricole,

- de la CDNPS (Commission départementale de la nature, des paysages et des sites) en zone naturelle.

Dérogation aux obligations de stationnement pour la réhabilitation des immeubles en centre-ville (article 21 de la loi)

Un nouvel alinéa est ajouté à l’article L.152-6 du Code de l’urbanisme pour les opérations de réhabilitation d’immeubles en centre-ville, la collectivité compétente peut, par délibération motivée, déroger à l’obligation de création de places de stationnement prévue par le règlement du PLU.

Dérogation aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements (art 20-7° et 8° de la loi)

• Modification du 4° de l’article L152-6 : Il est toujours possible de déroger en tout ou partie aux obligations de création d'aires de stationnement applicables aux logements. Mais la loi de simplification a augmenté le périmètre permettant cette dérogation. Celui-ci passe de 500 à 800 mètres. Ainsi, il est possible de s’affranchir en tout ou parties des obligations en matière de création de stationnement lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 800 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité.
• Création du 5°bis de l’article L152-6 : il est désormais possible de déroger aux obligations de création d'aires de stationnement applicables aux logements pour les travaux de transformation ou d'amélioration effectués sur des logements existants qui n'entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire supérieure à 30 % de la surface existante ;
• Création d’un alinéa à l’article L152-6-1 : « En tenant compte de la nature du projet et de la zone d'implantation, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, lorsque le règlement du plan local d'urbanisme ou du document en tenant lieu impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, autoriser des dérogations aux règles fixées par ce règlement » Ces dérogations peuvent être différentes selon les secteurs et les types de bâtiments.

Dans ce cadre, la décision doit expliciter les raisons de la dérogation, démontrer qu’elle est adaptée au projet, cohérente avec la zone, compatible avec les objectifs du PLU. En effet, une motivation insuffisante entrainerait une erreur manifeste d’appréciation qui conduirait à une annulation du permis.

3. Le renforcement des sanctions en cas de travaux illégaux (article 26 de la loi)

 Un renforcement des amendes et astreintes en cas de fraude constatée

L’article L.481-1 est modifié pour renforcer les sanctions et les pouvoirs de mise en conformité en cas d’infraction aux règles d’urbanisme. Cet article permet à l’autorité compétente en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme, lorsqu’un procès-verbal constate des travaux réalisés en violation des règles d’urbanisme ou des prescriptions d’un permis, de mettre en demeure l’intéressé de régulariser ou de mettre en conformité les travaux avec, éventuellement, une astreinte financière.

L’autorité compétente peut désormais ordonner une amende maximale de 30.000 € en plus de la mise en demeure de régulariser les travaux. En outre, cette amende peut être aussi ordonnée si la mise en demeure n’est pas respectée dans le délai imparti.

Le montant de l’astreinte journalière par jour de retard, prononcée avec la mise en demeure de régulariser, est doublée et passe de 500 € à 1.000 €.

Enfin, le montant total des sommes résultant de l'astreinte est aussi augmenté, le plafond passe de 25.000 € à 100.000 €.

Le recours devant le tribunal administratif de la décision prise en application de l’article L 481-1 n’est pas suspensif sur l’amende et l’astreinte ordonnée par l’autorité compétente ainsi la contestation devant le juge n’empêche pas son exécution.

Le préfet peut se substituer à l’autorité compétente si celle-ci n’a pas agi dans un délai d’un mois à compter de son invitation à intervenir. Dans ce cas, les sommes sont recouvrées au bénéfice de l’Etat.

Si la personne n’a pas pris les mesures nécessaires malgré une mise en demeure dans le délai fixé, lorsque les travaux réalisés sont dangereux pour la sécurité ou la santé, l’autorité compétente peut intervenir directement pour effectuer les travaux requis, aux frais de l’intéressé. Cette disposition est étendue pour les travaux effectués hors zones urbaines.

Recouvrement des sanctions (article L. 481-2 CU)

Les amendes sont désormais traitées comme les astreintes dans cet article.

Si le préfet agit à la place de la commune, les sommes sont encaissées par l’État.

Des dispositions pour faciliter l’évolution des documents propres à un lotissement (règlement, cahier des charges) (article 17 de la loi)

Un assouplissement des règles de majorité requises :

La loi facilite la possibilité de modifier les documents spécifiques d’un lotissement : règlement, cahier des charges approuvé ou clauses à caractère réglementaire d’un cahier des charges non approuvé.

Auparavant, une majorité qualifiée était requise qui pouvait être obtenue en réunissant au moins :

•  50% des propriétaires détenant ensemble 2/3 de la superficie du lotissement,

ou

• 2/3 des propriétaires détenant au moins 50% de sa superficie.

La loi simplifie les conditions d’atteinte de la majorité qualifiée en exigeant désormais uniquement l’accord de 50 % des propriétaires représentant 50% de la superficie, qu’il s’agisse de répondre à une initiative de l’autorité compétente ou d’en faire la demande.

En tout état de cause, toute modification ainsi prononcée doit rester compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Intégration des terrains lotis destinés à la création de jardins :

La loi supprime le dernier alinéa de l’article L.442-9, qui explicitement excluait les terrains lotis en vue de la création de jardins.

Elle créé en outre un article L.442-15 qui dispose que les articles L.442-9 à L.442-11 et L.442-13 sont applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins.

Autrement dit, ces terrains cessent d’être exclus et deviennent expressément soumis aux règles prévues pour les lotissements en matière de caducité, modification, majorité des colotis.

Un assouplissement des dispositions d’aménagement des aires de stationnement exigées par la Loi APER

La loi facilite l’atteinte des obligations générales de couverture des aires de stationnement par des dispositifs de production d’énergie renouvelable ou par des dispositifs végétalisés, notamment en autorisant un panachage entre ces deux types de solution.

Ainsi si l’objectif global d’aménagement de la moitié de la surface demeure, la loi prévoit désormais la possibilité de procédés mixtes (ombrières + dispositifs végétalisés) : les ombrières doivent couvrir au moins 1/3 des surfaces concernées et le reste peut être assuré par dispositifs végétalisés ombrageant.

Afin de s’assurer que la règlementation d’un Plan Local d’urbanisme ne fait pas obstacle à ces obligations d’aménagement des aires de stationnement : les règles des PLU ne peuvent interdire ou limiter l’installation des dispositifs visés au I. Parallèlement, l’art. L.111-19-1 du code de l’urbanisme est complété pour poser la même interdiction. Cela limite nettement la marge de manœuvre des PLU / documents d’urbanisme locaux sur le sujet.

De nouvelles dispositions pour encadrer plus strictement l’action contentieuse

Suppression des possibilités de recours visant une illégalité de forme ou de procédure à l’encontre des documents d’urbanisme :

L’article L600-1 du code de l’urbanisme est abrogé. Précédemment celui-ci encadrait les moyens tirés de vices de forme ou de procédure d’un document d’urbanisme (SCOT, PLU, carte communale, etc.) par exception d’illégalité. Ces moyens pouvaient être soulevés dans un délai de 6 mois suivant son entrée en vigueur. L’objectif poursuivi était alors de sécuriser les documents d’urbanisme et éviter une contestation permanente.

Or, le contexte général a évolué en droit commun du contentieux administratif avec notamment l’application directe d’une jurisprudence du conseil d’Etat du 18 mai 2018 (décision n°414583).

Selon les principes posés par l’application de cette jurisprudence, les vices de forme et de procédure ne peuvent plus être invoqués par voie d’exception une fois l’acte devenu définitif.

En conséquence, passés les délais de recours pour excès de pouvoir, les moyens de contestation sont désormais réduits aux illégalités de fond (contradiction avec une norme supérieure, atteinte aux droits fondamentaux, etc.), qui elles peuvent être invoquées sans qu’un délai ne les enferme.

De nouvelles dispositions visant les recours sur les autorisations d’urbanisme

Les nouvelles dispositions L 600-2 du code de l’urbanisme

Cet article L 600-2 du code de l’urbanisme impose une cristallisation des motifs de refus : passé le délai de deux mois après l’enregistrement du recours, l’administration (ou l’auteur de la décision de refus) ne peut plus faire valoir des motifs nouveaux pour justifier le refus initial devant le juge administratif.

Les nouvelles règles de l’article L. 600-2 (modifié par la réforme) s’appliquent uniquement aux recours déposés après la publication de la loi. Ainsi :

-       Si une décision d’urbanisme est attaquée (par exemple un refus de permis de construire) avant la publication de la loi → les anciennes règles s’appliquent.

-       Si le recours est enregistré après la publication → les nouvelles règles s’appliquent.

Le but est d’éviter une rétroactivité qui pourrait bouleverser des procédures déjà en cours. La loi trace une frontière claire : seules les affaires nouvelles sont concernées.

 Un nouvel article L.600-3-1 est créé :

Cet article instaure une présomption d’urgence lorsqu’un référé suspension est engagé contre un refus d’autorisation d’urbanisme.

La présomption d’urgence en cas de référé contre un refus ou une opposition à une autorisation d’urbanisme s’applique uniquement aux référés introduits après la publication de la loi.

Ainsi :

• Avant la loi : l’urgence devait être démontrée pour obtenir une suspension rapide.
•  Après la loi : si un refus de permis (ou une opposition à déclaration préalable) est attaqué avec un référé, l’urgence est automatiquement présumée.

Le but de cette nouvelle disposition est d’accélérer les procédures et faciliter la contestation des refus d’autorisation, en évitant aux requérants de devoir prouver l’urgence.

Un nouvel article L600-12-2 est créé :

Le délai pour exercer un recours gracieux ou hiérarchique est désormais de 1 mois.

Le silence de l’administration pendant 2 mois à la suite de ce recours vaut rejet implicite de ce recours.

Attention : ce recours ne prolonge pas le délai pour l’exercice d’un recours contentieux, ainsi ce nouvel article retire une grande partie de l’intérêt à exercer un recours gracieux.

Le demandeur, s’il veut voir aboutir sa demande devra introduire, dans le mois suivant la décision, rapidement une saisine du tribunal administratif.

Les mentions légales des arrêtés d’autorisation d’urbanisme (accord ou refus) seront ainsi modifiées :

« Le (ou les) demandeur peu(ven)t contester la légalité de la décision dans les deux mois qui suivent la date de sa notification. A cet effet il peut saisir le tribunal administratif territorialement compétent d’un recours contentieux dans les DEUX MOIS à partir de la transmission de la décision attaquée. Le tribunal administratif peut être saisi directement en vous déplaçant sur site, par voie postale ou par l’application informatique "Télérecours citoyens" accessible par le site internet www.telerecours.fr

Il peut également dans un délai d’un mois suivant la date de sa notification, saisir d’un recours gracieux l’auteur de la décision. L’absence de réponse au terme de deux mois vaut rejet implicite. Le délai de recours contentieux contre une décision n'est pas prorogé par l'exercice d'un recours gracieux (Article L. 600-12-2 du code de l'urbanisme).

Toutefois, conformément à l’article L 412-2 du code des relations entre le public et l’administration, un recours administratif préalable peut être obligatoire lorsque le projet- situé en abords de monuments historiques - a été refusé ou comporte des prescriptions qui sont la traduction du refus d’accord ou des conditions exprimées par l’architecte des bâtiments de France. »

Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.