Haute-Garonne Ingénierie
Agence Technique Départementale

Précisions sur la procédure d’autorisation commerciale

Un certain nombre de projets commerciaux, listés à l’article L.752-1 du code du commerce, sont soumis à des autorisations spécifiques d’exploitation commerciale, délivrées par les commissions ad hoc (commissions départementales – CDAC – et commission nationale en cas de recours – CNAC).

 D’une manière générale, la plupart des projets excédant 1000 m² de surface de vente sont concernés. Il est à noter toutefois que les articles suivants du code du commerce (L.752-1-1, L.752-1-2 et L.752-2) listent un certain nombre de cas d’exemption, avec notamment des changements opérés dans le cadre de la récente loi ELAN.

 Outre ces projets soumis automatiquement à l’avis de la CDAC, l’article L.752-4 du code du commerce offre également la possibilité, soit à la collectivité compétente en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme (le plus souvent la Commune, mais parfois l’EPCI à fiscalité propre), soit à la collectivité compétente en matière de SCOT, de faire soumettre à la même délivrance d’autorisation d’exploitation commerciale des projets qui portent sur la création de surfaces commerciales comprises entre 300 et 1 000 m² de surface de vente, uniquement dans le cas où ils sont situés sur des communes de moins de 20.000 habitants. Cette possibilité ne concernera toutefois pas des projets commerciaux qui seront situés dans les secteurs d’intervention de centre villes des nouvelles opérations de revitalisation de territoire (ORT) créées par la loi ELAN. Par ailleurs, il est à noter que l’article L.752-4 du code du commerce est complété, pour son application, des articles R.752-21 à R.752-29.

 Bien entendu, cette possibilité de saisie de la CDAC ne devra pas être systématique et devra être motivée. Elle sera instruite sur la base des critères énoncés à l’article L.752-6 du code du commerce, à l’image des autres dossiers.

Comment la collectivité compétente en autorisation d’urbanisme doit saisir et informer la collectivité chargée du SCOT ?

L’article L.752-4 du code du commerce impose que la collectivité compétente en autorisation d’urbanisme notifie dans les 8 jours, à compter de la réception du permis de construire, le dossier à la collectivité chargée du SCOT.

Cette notification signifie concrètement qu’une copie de l’ensemble du dossier de permis de construire doit être adressée sous ce délai à l’établissement public (EP) en charge du SCOT (PETR ou syndicat mixte), sous format papier ou dématérialisé, de préférence par un envoi avec accusé de réception.

Cette obligation concerne tous les permis de construire qui auront pour finalité, entre autre, de créer une surface dédiée à la vente comprise entre 300 et 1 000 m². La difficulté est parfois de savoir si le projet est effectivement concerné, sachant que les permis de construire font figurer la surface de plancher, notion distincte et différente de celle de surface de vente. La seconde partie de la présente note est donc destinée à comprendre comment peut se calculer la surface de vente.

Comment la collectivité chargée du SCOT peut instruire le dossier et quelles en seront les suites ?

La collectivité qui délivre l’autorisation d’urbanisme n’a pas à motiver sa notification lorsqu’elle saisit du dossier l’EP chargé du SCoT. Celle-ci doit être systématique et, comme vu précédemment, doit être l’occasion de transmettre un dossier complet en vue de son instruction par les services de l’EP.

En revanche, comme évoqué à l’article L.752-4 du code du commerce, si l’EP chargé du SCOT décide de saisir la CDAC sur un dossier, cela doit se faire par le biais d’une délibération motivée adoptée par l’organe délibérant.

Les motifs de cette saisie seront précisés dans la délibération et devront en particulier s’envisager au regard des critères d’analyse définis à l’article L.752-6 du code du commerce, et notamment, par rapport au principe de compatibilité du projet avec le document d’orientation et d’objectifs (DOO) du SCOT, ce qui est clairement précisé en I du même article. Une attention particulière sera alors portée sur le respect des prescriptions commerciales, des dispositions du document d’aménagement artisanal et commercial (DAAC) et de différentes prescriptions en termes de respect des paysages, des espaces agricoles et naturels, de localisation urbaine (notamment en termes de préservation et valorisation du commerce de centre bourg et de respect des équilibres centres / périphéries), de qualité architecturale et d’insertion urbaine par exemple.

D’une manière générale, la grille d’analyse doit permettre d’apprécier le projet selon un « faisceau d’indices » visant à préciser si le projet respecte bien « l’esprit » du SCOT. Ainsi, si un projet est suspecté de ne pas être compatible au SCOT, l’EP chargé du SCOT a toute légitimité pour saisir la CDAC pour avis sur ce projet.

Aucun délai n’est juridiquement défini avec précision en ce qui concerne l’instruction du dossier par l’EP chargé du SCoT (délai entre la réception du dossier et l’éventuelle décision de saisir la CDAC). Cependant, si l’on se réfère à l’article R.752-22 du code du commerce, qui laisse 1 mois à la collectivité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme pour délibérer à compter de la réception de la demande de permis de construire, on peut estimer qu’il conviendrait que la délibération de l’EP chargé du SCOT, visant à soumettre le dossier à l’avis de la CDAC, intervienne dans ce même laps de temps.

De même, si une telle délibération était prise, on peut supposer que les mêmes exigences d’information, que celles imposées à la collectivité compétente en autorisation d’urbanisme, s’imposent à l’EP chargé du SCoT, à savoir :

- transmission de la délibération au pétitionnaire dans les 3 jours,

- affichage de la délibération pendant 1 mois au siège de l’organisme.

En outre, il apparaît nécessaire de notifier dans les mêmes délais la délibération de l’EP chargé du SCOT à la collectivité compétente en autorisation d’urbanisme qui l’a auparavant saisi du dossier, voire de demander que celle-ci affiche également la délibération de l’EP chargé du SCOT pendant un mois.

En outre, directement ou via la collectivité compétente, il apparaît important de tenir informé le service instructeur des autorisations d’urbanisme si celui-ci est distinct de la dite collectivité, car cette décision a une influence directe sur l’octroi du permis de construire.

L’article R.752-23 précise que la saisie de la CDAC par l’EP chargé du SCOT sur ces dossiers doit être adressée au secrétariat de celle-ci par lettre recommandée avec accusé de réception, par voie administrative contre décharge ou par voie électronique.

Les articles R.752-24 à R.752-29 précisent ensuite les obligations qui incombent à la commission départementale dans l’instruction du dossier. Une fois saisie, la CDAC aura un mois pour se prononcer. Si la CNAC est à son tour saisie en cas d’appel, elle dispose du même délai d’un mois pour rendre son avis. L’avis défavorable, s’il est confirmé, vaudra alors refus du permis de construire. Ce dernier ne pourra donc être délivré tant que les autorisations commerciales ne seront pas accordées.

Distinction entre surface de vente et surface de plancher

Intégration de la notion de surface de vente dans les documents d’urbanisme :

Il est envisageable, même si ce n’est pas une notion vraiment reconnue en droit de l’urbanisme, de mentionner des seuils en termes de surface de vente, dans les volets règlementaires des PLU. Ceci permettrait effectivement de s’assurer de l’exacte compatibilité de ceux-ci avec les orientations du SCOT.

Pour autant, les autorisations d’urbanisme n’ont pour seule obligation que de faire état de la surface de plancher des projets, y compris dans le distinguo par vocation. Le respect de cette règle du PLU serait alors dépendante d’un engagement écrit complémentaire de la part du pétitionnaire visant à ne pas dépasser la surface de vente définie. Le service instructeur serait en droit de l’exiger, afin de pouvoir s’assurer du respect de la conformité du règlement du PLU au dossier de permis de construire.

Comment se calcule la surface de vente ?

Si le demandeur d’une autorisation d’urbanisme ne précise pas la quantité de surface de vente de son projet, sur la base des éléments du permis de construire, il est envisageable d’en faire un calcul approximatif, notamment en se basant sur les éléments de définition connus.

Ainsi, d’une manière générale, on inclut dans la surface de vente, les espaces couverts et non couverts, affectés :

- à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats,

- à l’exposition des marchandises proposées à la vente,

- au paiement des marchandises,

- à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente.

Il s’agit dans tous les cas d’espaces affectés à la vente et ouverts à la circulation de la clientèle. Ainsi, les caisses de magasin, les cabines d’essayage, les allées intérieures comptent tout comme la zone située entre les caisses et la sortie aussi, si elle n’est pas matériellement distincte de la partie du magasin ouverte au public.

En revanche, on exclura de la surface de vente des espaces qui ne répondront pas aux critères cumulatifs d’être à la fois accessibles au public et d’être des espaces destinés à la vente de produits :

- les mails des centres commerciaux desservant plusieurs commerces sous réserve que n’y soit exposée aucune marchandise destinée à la vente,

- les sas d’entrée des magasins, s’ils n’accueillent pas de marchandises proposées à la vente,

- les ateliers d’entretien, de réparation, de fabrication ou de préparation des marchandises proposées à la vente, si leur accès est interdit au public (ateliers de découpe ou de production par exemple),

- les différents lieux de stockage, de repos et de bureaux non accessibles au public.

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