Loi n°2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux (et autres bâtiments) en logements – Des impacts ciblés en matière d’urbanisme
A l'initiative de l’Assemblée Nationale, une Loi adoptée puis promulguée le 16 juin 2025 vise à favoriser les initiatives de changements de destination de bâtiments. Elle ciblait initialement les bureaux inoccupés en vue d’y produire des logements, mais a finalement été élargie à toute autre catégorie de bâtiments.
Cette Loi apporte quelques évolutions au code de l’urbanisme, impactant la production de règles et l’instruction des autorisations d’urbanisme, mais elle reste circonscrite à des enjeux et des situations bien spécifiques.
Sur les outils à disposition de la collectivité chargée du PLU(i) :
La délimitation de secteurs afin d’exiger que les logements soient uniquement à vocation d’occupation principale (articles L151-14-1 et article L153-31 CU) :
Afin de lutter contre la prolifération de logements secondaires ou d’hébergements touristiques divers qui se sont développés au détriment de l’offre en logement principal, problème particulièrement saillant sur des territoires touristiques, le législateur avait déjà, l’automne dernier, offert la possibilité, dans un règlement de PLU(i), de délimiter des secteurs dans lesquels la production de logements nouveaux sera nécessairement à usage exclusif de résidence principale (Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale). Dans le même esprit, cette possibilité vient d’être étendue au changement de destination de bâtiments.
La détermination de ces secteurs, qu’ils visent à règlementer le type d’occupation des logements issus de la production neuve et/ou de changements de destination, dans un PLU(i) peut se réaliser par le biais d’une procédure de modification simplifiée.
La délimitation de secteurs dans lesquels le permis de construire peut autoriser plusieurs destinations successives (article L431-5 CU) :
La collectivité compétente en PLU(i) peut délimiter des secteurs sur lesquels il sera autorisé le dépôt et la délivrance d’un permis de construire qui autorise « a priori » plusieurs destinations, de sorte que celles-ci puissent se succéder dans le temps.
Si la compétence PLU est intercommunale, l’accord du Conseil Municipal de la (les) commune(s) concernée(s), est un préalable indispensable.
A noter que ces secteurs délimités n’apparaitront pas dans le règlement du PLU mais constitueront une pièce annexe à celui-ci.
A noter : Un décret en Conseil d’Etat est prévu pour définir les conditions d’application plus précises de cet article L431-5 CU.
Sur l’instruction et la délivrance des autorisations d’urbanisme :
De nouvelles possibilités de dérogation aux règles des PLU(i) (article L152-6-5 et L152-6-6 CU)
Il est rendu possible de DEROGER aux interdictions de destination, et, si elle existe, à la règle relative à la proportion de logements d’une taille minimale, édictées au PLU(i) lorsqu’il s’agit de permettre la création de logements par changement de destination d’un bâtiment, y compris si le projet comporte une extension ou une surélévation de la construction.
Il n’est pas spécifié de secteurs d’application spécifique : cette possibilité dérogatoire se détermine au cas par cas et peut s’appliquer sur tout type de zone du PLU(i).
Cette possibilité de dérogation est octroyée, par l’autorité chargée de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme, et à condition :
- Que le projet soit principalement à vocation d’habitation,
- En s’assurant que la localisation du projet soit judicieuse pour les futurs résidants : risques de nuisances, accessibilité aux modes de déplacements autres que la voiture individuelle, conséquences sur la démographie scolaire et les capacités des écoles, objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.
- De disposer de l’accord de l’autorité compétente en PLU(i) si celle-ci diffère de l’autorité chargée de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme,
- De recueillir l’avis du Maire de la Commune concernée si celui-ci n’est pas compétent pour délivrer l’autorisation d’urbanisme,
- De disposer de l’accord de la CDPENAF ou de la CDNPS si le projet se situe, respectivement, en zone Agricole (A) ou en zone naturelle (N) du PLU(i) et en dehors des STECAL délimités.
Il est à noter que s’agissant des bâtiments d’exploitation agricole ou forestière, cette dérogation n’est possible qu’à la condition que l’activité ait cessée depuis plus de 20 ans.
La possibilité de permis de construire autorisant plusieurs destinations successives (article 431-5 CU) :
En concordance avec la délimitation de secteurs ad hoc (cf point 1.b), un permis de construire peut comporter plusieurs possibilités de destination. En ce cas, le permis devra :
- Préciser les destinations autorisées,
- Sur demande de l’autorité délivrant le permis, préciser la première destination prévue,
L’octroi d’un tel permis de construire présente l’avantage de « sanctuariser » la possibilité de changer de destination entre toutes celles autorisées pendant une durée de 20 ans, quelles que soient les évolutions que pourrait connaître le PLU(i) à ce sujet.
Cette « sanctuarisation » pour une durée de 20 ans peut être élargie à l’ensemble des autres règles d’urbanisme applicables si le permis en permet la vérification par anticipation pour les différentes destinations autorisées. En ce cas, aucune nouvelle autorisation d’urbanisme ne sera nécessaire lorsque des changements de destination seront opérés.
Dans tous les cas, que les opérations de changement de destination ultérieurs soient soumis à autorisation d’urbanisme ou en soient dispensés, il est nécessaire d’en informer préalablement le Maire de la Commune et, le cas échéant, l’autorité compétente en autorisation d’urbanisme.
A noter : Un décret en Conseil d’Etat est prévu pour définir les conditions d’application plus précises de cet article L431-5 CU.
Sur les outils de financement de l’urbanisme
Extension de la possibilité de convenir d’un Projet Urbain Partenarial (article L332-11-3 CU)
La possibilité de convenir d’un Projet Urbain Partenarial (PUP) avec les propriétaires, constructeurs ou maîtres d’ouvrage est étendue aux opérations visant les changements de destination à destination principale de logements, aux mêmes conditions que les projets de constructions neuves.
Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.
