L’instruction et la délivrance des autorisations d’urbanisme
Suite au retrait au 1er janvier 2018 de la prestation gratuite d’instruction des services de l’Etat pour les communes situées dans des communautés de communes de plus de 10 000 habitants, un grand nombre de communes de notre département ont participé à la mise en place de services instructeurs dépendant soit de structures intercommunales, soit de Pôles d’équilibre territorial et rural (PETR). Ce transfert de l’instruction peut engendrer un certain nombre de problématiques qui sont traitées dans cette Fiche technique.
Compétence de délivrance, accueil et formalités administratives
La compétence de délivrance et l’impact du coût pour les finances communales à l’adhésion d’un service d’instruction au niveau intercommunal
Dans les communes dotées d’une carte communale, d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU), ou dans celles retournées à l’application du règlement national d’urbanisme (RNU) soit en raison de la caducité d’un Plan d’occupation des sols après le 1er mars 2017, ou de l’annulation d’un PLU par une juridiction administrative, la compétence pour la délivrance des autorisations d’urbanisme appartient au Maire au nom de la commune.
Dans les autres communes soumises au régime du RNU, la compétence relève de l’Etat. Le maire intervient au nom de celui-ci. Il est tenu par l’avis de la direction départementale des territoires (DDT). Il en est de même pour un certain nombre de cas particulier listé par le code de l’urbanisme (article L.422-2)pour lesquels la teneur du projet ou la qualité de son demandeur transfère automatiquement la compétence de délivrance au Préfet même lorsque la commune est doté d’un PLU ou d’une carte communale.
Il convient de rappeler, pour répondre aux nombreuses sollicitations qui nous parviennent, que les frais engendrés par l’instruction des autorisations par un service instructeur extérieur aux services communaux, ne peuvent être répercutés sur les pétitionnaires à l’occasion de l’instruction de leur demande et reste à la charge de la commune.
Accueil des demandeurs et détermination du type d’autorisation d’urbanisme
Le lieu de dépôt des autorisations d’urbanisme demeure la commune dans laquelle se situe le terrain ou le bien objet des travaux. La mairie est à ce titre la porte d’entrée des porteurs de projet, l’accueil physique se déroule dans les locaux des bâtiments communaux. C’est à ce stade que le pétitionnaire peut recueillir les premiers éléments de constructibilité du terrain futur objet de la demande, ainsi que le type d’autorisation nécessité par les travaux ou aménagements futurs.
Pour définir le type d’autorisation, notamment entre déclaration préalable (DP) et permis de construire (PC), il conviendra de tenir compte de l’emprise au sol, de la surface de plancher et parfois de la hauteur de la construction. Les destinations et sous-destinations autorisées par le règlement du PLU et leurs éventuels changements jouent également un rôle important pour la détermination du type d’autorisation à prévoir.
Nous distinguerons pour notre propos, les travaux concernant les nouvelles constructions, des travaux concernant des constructions existantes, pour enfin aborder les divers aménagements qu’un terrain peut supporter.
En premier lieu, le champ d’application des autorisations d’urbanisme propres aux constructions nouvelles se détermine en fonction du nombre de mètre carré nouvellement créé. Ainsi, selon la taille du projet, aucune formalité (en dessous de 5 m² et de 12 mètres de hauteur), ou une DP (entre 5 et 20m²), ou un PC (au-delà de 20 m²) sont exigés.
En deuxième lieu, les travaux sur les constructions existantes, ainsi que les changements de destination sont, en fonction de leur importance, générateur d’une DP (entre 5 et 20 m², porté à 40 m² en zone U des PLU) ou d’un PC.
Enfin, les aménagements affectant l’utilisation du sol présentent des domaines particulièrement vastes, (lotissement, aménagement de terrain de loisir et de camping, aménagement d’un terrain pour la pratique de sport motorisés, aire de stationnements ouvertes au public....) et, ici encore, ces travaux et aménagements seront, en fonction de leur importance, soumis à DP ou à permis d’aménager (PA).
Lorsque le pétitionnaire vient physiquement déposer sa demande, une vérification de la complétude sommaire du dossier peut être réalisée. Ce contrôle, permettra d’indiquer verbalement au demandeur qu’en l’état le dossier pourra faire l’objet d’une demande de pièce avec une suspension des délais d’instruction. Le porteur de projet peut alors, soit décider de déposer malgré tout son dossier, ou alors, revenir pour le déposer avec, la ou les, pièces manquantes.
Les formalités administratives à effectuer suite au dépôt de la demande.
Suite au dépôt des demandes de permis et de déclarations préalables, l’agent communal attribue un numéro d’enregistrement unique à chaque demande. Ce numéro est composé de treize chiffres et est précédé de deux lettres indiquant la nature de la déclaration ou de la demande (article A423-1 du code de l’urbanisme).
Conformément à l’article A423-2 du code de l’urbanisme « Les deux lettres indiquant la nature de la déclaration ou de la demande sont :
a) DP pour les déclarations préalables ;
b) PC pour les demandes de permis de construire ;
c) PA pour les demandes de permis d'aménager ;
d) PD pour les demandes de permis de démolir. »
« La structure du numéro d'enregistrement de treize chiffres est la suivante :
- le numéro de code géographique INSEE du département (trois caractères) ;
- le numéro de code géographique INSEE de la commune (trois caractères) ;
- les deux derniers chiffres du millésime de l'année de dépôt de la demande (deux caractères) ;
- le numéro de dossier composé de cinq caractères ; le premier (de ces cinq caractères) est réservé au service instructeur ; les quatre autres (caractères) sont utilisés pour une numérotation en continu par nature d'autorisation ou acte relatif à l'utilisation du sol. » (article A423-3 du code de l’urbanisme).
Concernant les demandes de modification ou de transfert d'un permis en cours de validité, le maire affecte un numéro d'enregistrement composé du numéro du permis dont la modification ou le transfert est demandé, auquel il ajoute un numéro composé de la lettre " m " en cas de modification ou de la lettre " t " en cas de transfert, suivie de deux chiffres, pour une numérotation en continu des demandes successives, d'une part, des modifications et, d'autre part, des transferts (article A423-4 du code de l’urbanisme).
De plus, une attention particulière devra être portée au report des indications sur le formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions (DENCI). En effet, les indications sur ce formulaire conditionneront le calcul précis de la taxe d’aménagement générée par le projet.
Un récépissé de dépôt doit alors être remis ou envoyé à l’adresse du demandeur, en cas de dépôt par voie postale, une fois la demande enregistré en mairie.
Un deuxième point de vigilance concerne l’usage du bon formulaire ainsi que du récépissé de dépôt associé. En effet, si une erreur est commise dans le choix du récépissé de dépôt, les délais de la demande s’en trouvent impactés.
En outre, le code de l’urbanisme exige qu’il soit procédé à l’affichage en mairie d’un avis de dépôt précisant les caractéristiques essentielles du projet dans les 15 jours suivant la demande et ce, durant l’intégralité du délai d’instruction de la demande.
Dans le cadre de l’instruction, un certain nombre de consultation doivent être lancées directement à ce stade par la commune (articles R.423-10 et suivants du code de l’urbanisme). Il s’agit notamment:
ü de l’Architecte des Bâtiments de France, si le projet se situe à l’intérieur d’un périmètre nécessitant le recueil de son avis ;
ü obligatoirement du préfet pour l’ensemble des dossiers, dans le cas d’une commune retournée au règlement national d’urbanisme suite à la caducité du POS, ou l’annulation du PLU. Cette consultation doit être effectuée, préférablement, à ce stade eu égard aux délais de réponse de celui-ci (1 mois) et aux délais d’instruction des autorisations et notamment des déclarations préalables (1 mois date à date).
Dans les 8 jours suivant le dépôt, une transmission du dossier doit être réalisée vers les services du contrôle de légalité de la préfecture, (des tolérances liées au nombre de pièces de la demande peuvent être accordées par ce service).
Le plus rapidement possible après l’accomplissement de ces formalités, l’intégralité du dossier doit être transmis au service instructeur selon les modalités définies dans la convention vous liant avec la structure intercommunale et ce, afin de préserver le temps nécessaire à l’instruction règlementaire du dossier ainsi qu’aux différentes consultations à mener.
C’est à ce stade de l’avancement du dossier que l’avis du Maire sur le projet, peut être rédigé et transmis au service instructeur, avis parfois particulièrement utile à ce service afin d’apprécier l’impact architectural d’une construction et son intérêt pour la commune.
L’instruction et la délivrance des autorisations d’urbanisme
L’instruction
Une fois le dossier transmis au service instructeur, un certain nombre d’actes sont susceptibles d’intervenir durant le premier mois d’instruction.
D’une manière générale, nonobstant le fait que l’instruction a été transférée à un service instructeur, le maire demeure compétent pour la signature des notifications de demande de pièces et/ou de prorogation de délai.
Cependant, une délégation de la signature des actes d’instruction pourra être réalisée sur le fondement du dernier alinéa de l’article L.423-1 du code de l’urbanisme.
Si une demande de pièce ou une prolongation de délai intervient durant le premier mois d’instruction, (la notification doit obligatoirement être réalisée par lettre recommandé avec avis de réception), le délai initial donné sur le récépissé de dépôt s’en trouve impacté. Il convient de noter que dans le cas d’une demande de pièces, le pétitionnaire dispose d’un délai maximum de 3 mois pour apporter les pièces complémentaires.
Il peut être, dans ce cas, utile de prévoir un ou plusieurs points d’étape entre la commune et le service instructeur afin de bien connaitre l’état d’avancement de chaque dossier en cours d’instruction.
La délivrance des autorisations
Décision
Conformément à l’article R.424-1 du code de l’urbanisme, « à défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction, le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas :
a) Décision de non-opposition à la déclaration préalable ;
b) Permis de construire, permis d'aménager ou permis de démolir tacite. »
Cependant, dans certains cas prévus par les articles R.424-2 et R.424-3 du code de l’urbanisme le silence de l’administration vaut décision implicite de rejet de la demande d’autorisation d’urbanisme.
Ainsi, sont notamment concernés :
- Les projets soumis pour avis à la commission départementale d'aménagement commercial lorsque cette commission ou, le cas échéant, la Commission nationale d'aménagement commercial a rendu un avis défavorable.
- Les projets pour lesquels la décision est soumise à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France« et lorsque celui-ci a notifié, dans les délais mentionnés aux articles R.423-59, R.423-67 et R.423-67-1, un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions. Il en est de même, en cas de recours de l'autorité compétente contre l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, lorsque le préfet de région a rejeté le recours. » Dans ces cas, l'architecte des Bâtiments de France ou le préfet de région adresse copie de son avis ou de sa décision au demandeur et lui fait savoir qu'en conséquence il ne pourra pas se prévaloir d'un permis tacite (article R.424-4 du code de l’urbanisme).
Pour les décisions expresses, le dossier, une fois instruit, est renvoyé en mairie par le service instructeur avec une proposition d’arrêté accordant ou refusant le projet. Cependant, le maire demeurant le responsable de la délivrance des autorisations d’urbanisme peut ne pas suivre la proposition du service instructeur. Dans ce cas, il doit être vigilant quant à la motivation de sa décision, notamment lorsqu’il s’agit d’un refus. Cette motivation doit bien indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité du projet aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.
La décision doit également être motivée lorsqu’elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables (article L.424-3 du code de l’urbanisme).
La décision doit ensuite être envoyée au service du contrôle de légalité de la préfecture dans les 15 jours à compter de la signature de l’arrêté ou de la date à laquelle elle est devenue tacite.
Lorsqu’il s’agit d’une décision expresse, le maire doit envoyer le dossier au service de la DDT chargé du contrôle de légalité ainsi que l’arrêté autorisant ou refusant la demande d’autorisation d’urbanisme. Lorsque la décision intervient de manière tacite, seul le dossier est envoyé.
La déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions (DENCI), qui a valeur de déclaration fiscale et qui sert de base au calcul du montant de la taxe d’aménagement doit également être envoyée au service taxes de la DDT.
Dans le délai de deux mois à compter de l'intervention d'un permis tacite ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, par arrêté, fixer les participations exigibles du bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable (article L.424-6 du code de l’urbanisme).
Lorsque l'autorité compétente est le maire au nom de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, le permis est exécutoire, lorsqu'il s'agit d'un arrêté, à compter de sa notification au demandeur et de sa transmission au préfet dans les conditions définies aux articles L.2131-1 et L.2131-2 du code général des collectivités territoriales (article L.424-7 du code de l’urbanisme).
Notifications
La décision accordant ou refusant le permis ou s'opposant au projet qui fait l'objet d'une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal, ou, dans les cas prévus à l'article R.423-48, par échange électronique.
Il en est de même de l'arrêté fixant les participations exigibles du bénéficiaire d'un permis tacite ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable.
Lorsque la décision accorde le permis sans prévoir de participation ni de prescription, elle peut être notifiée par pli non recommandé.
Quand la décision est de la compétence du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale, celui-ci informe le demandeur de la date à laquelle la décision et le dossier ont été transmis au préfet ou à son délégué dans les conditions définies aux articles L.2131-1 et L.2131-2 du code général des collectivités territoriales(article R.424-12 du code de l’urbanisme).
Lorsque la décision est prise par le président de l'établissement public de coopération intercommunale, celui-ci en adresse copie au maire de la commune.
Le maire peut, à la demande du pétitionnaire délivrer un certificat d’intervention du permis tacite ou de la non opposition à déclaration préalable qui indiquera la date à laquelle le dossier a été transmis au préfet ou à son délégué dans les conditions définies aux articles L.2131-1 et L.2131-2 du code général des collectivités territoriales (article R.424-13 du code de l’urbanisme).
Affichage
La décision d’octroi de permis, qu’elle soit expresse ou tacite, doit faire l’objet d’un double affichage sur le terrain par le pétitionnaire et en mairie (article R.424-15 du CU).
L’article R.424-15 du code de l’urbanisme dispose : « dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, un extrait du permis ou de la déclaration est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois. Lorsqu'une dérogation ou une adaptation mineure est accordée, l'affichage en mairie porte sur l'intégralité de l'arrêté. L'exécution de la formalité d'affichage en mairie fait l'objet d'une mention au registre chronologique des actes de publication et de notification des arrêtés du maire prévu à l'article R.2122-7 du code général des collectivités territoriales. »
Pour les permis tacites ou les décisions de non opposition à déclaration préalable, seront affichés en mairie les avis de dépôt des demandes.
Retrait
En cas d’illégalité, la décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, peut être retiré dans le délai de trois mois suivant la date de la décision. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire (article L.424-5 du code de l’urbanisme).
Cependant, la commune qui entend retirer un permis de construire doit en avertir le titulaire dans un délai suffisant pour que ce dernier puisse présenter ses observations à ce sujet. Le délai pour faire valoir ces observations court à compter de la date à laquelle le courrier a été effectivement retiré.
En effet, l’article L.121-1 du code des relations entre le public et l’administration précise qu’ « exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l'article L.211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d'une procédure contradictoire préalable. »
« Les décisions mentionnées à l'article L.211-2 n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix. L'administration n'est pas tenue de satisfaire les demandes d'audition abusives, notamment par leur nombre ou leur caractère répétitif ou systématique (article L.122-1 du code des relations entre le public et l’administration).
Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.
