Haute-Garonne Ingénierie
Agence Technique Départementale

Parmi les mesures de cette loi, cet article présente  :  

• deux nouveaux outils ou moyens : "le document d’urbanisme unique" et " l’opération de transformation urbaine"
• Les quelques évolutions apportées en matière de réglementation d'un Plan Local d’Urbanisme.

 Le document d’urbanisme unique

La loi propose, sous condition d’adéquation de périmètre, l’établissement d’un seul document qui fasse office à la fois de SCOT et de PLU intercommunal : le « document d’urbanisme unique », dont le contenu opère une sélection de documents de l'un et de l'autre. Un Décret en Conseil d’Etat est toutefois attendu, qui permettra d’apporter de plus amples précisions.

Réintroduction de la faculté de produire un seul document qui tienne lieu de SCOT et de PLUi :

Le principe général sous-tendu dans l’articulation entre les documents de planification (sauf Régions au régime spécifique) est :

• qu’un schéma de cohérence territoriale (SCOT) est mis en place à une large échelle de bassin d’emploi et porte une vision stratégique de long terme,
• que le plan local d’urbanisme (PLU communal ou intercommunal) porte une dimension plus règlementaire et prescriptive à une échelle de territoire plus réduit et sur un horizon plus court.

Si, sur toute la Haute-Garonne, le choix a été fait de fédérer plusieurs EPCI pour élaborer un SCOT, cela n’a pas été le cas partout en France. De multiples territoires ont établi un SCOT à l’échelle d’un seul EPCI en le couplant à un PLU intercommunal (PLUi valant SCOT).

Néanmoins, depuis la Loi n° 2017‑86 du 27 janvier 2017 (loi Égalité et Citoyenneté) qui a conduit à l’abrogation de l’article L144-2 du code de l’urbanisme, il n’était légalement plus possible d’établir ou de réviser un PLUi tenant lieu de SCOT.

Le législateur a réintroduit cette possibilité en créant l’article L146-1 du code de l’urbanisme qui permet d’instaurer un « document d’urbanisme unique », dès lors qu’il y a parfaite adéquation de périmètre.

De premières précisions sur le contenu et les procédures d’évolution d’un tel document :

Ce document porte les effets d’un SCOT et d’un PLUi et comporte des éléments qui, principalement, sont ceux d’un PLUi :

• Un rapport de présentation, qui permet d’expliquer et justifier des choix retenus, composante habituelle d’un SCOT et d’un PLU,
• Un Projet d’Aménagement Stratégique (PAS) intercommunal, qui comporte les éléments requis pour un PADD de PLU ainsi que pour un PAS de SCOT,
• Les éléments opposables aux autorisations d’urbanisme que l’on retrouve habituellement dans un PLU : orientations d’aménagement et de programmation et règlement (graphique et écrit),
• Des annexes.

Les procédures d’évolution de ce document d’urbanisme unique (révision, modification) et les démarches à accomplir sont celles d’un PLU.

L’établissement d’un document d’urbanisme unique a alors vocation à remplacer l’ensemble des documents précédemment en vigueur sur le territoire (SCOT, PLU et/ou carte communale).

Un Décret en Conseil d’Etat doit venir préciser les modalités d’application de ce nouvel article L146-1 du code de l’urbanisme (contenu, effets et procédures).

Un nouvel outil de l’aménagement : l’opération de transformation urbaine

1^ère étape : Etablissement d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) dans le PLU ou PLUi

 Prenant acte de l’évolution en cours en matière de production urbaine, avec notamment la trajectoire vers l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) et la priorisation de la construction dans les espaces déjà urbanisés, le législateur propose un nouveau type d’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) pour les PLU et PLUi.

Ce nouvel outil porte spécifiquement sur des territoires sur lesquels des enjeux de requalification ou de renouvellement urbain, de mixité d’usages ou encore de densification urbaine sont repérés, et qui correspondent initialement :

1.       Soit à un secteur totalement ou majoritairement composés d’habitat individuel, y compris des lotissements,

2.       Soit à une zone d’activités économiques (ZAE) d’initiative publique.

A travers cette OAP, qui forcément porte sur un périmètre clairement délimité, il est proposé de projeter et organiser l’évolution urbaine et/ou l’évolution d’usage, en définissant :

• Les besoins d’équipements induits : mobilités, réseaux, équipements publics,
• Les exigences en matière de qualité environnementale et d’insertion urbaine, architecturale et paysagère,

2^nde étape : Mise en place d’une opération de transformation urbaine

Par la création de l’article L315-1 du code de l’urbanisme et suite à l’établissement d’une OAP telle que susmentionnée, le législateur permet à la collectivité publique, directement ou en confiant la réalisation à un tiers dont c’est la vocation, d’en assurer la mise en œuvre par la création d’une « opération de transformation urbaine ».

Inscrite parmi les outils opérationnels de l’aménagement, au même titre qu’une zone d’aménagement concertée (ZAC) par exemple, cette opération urbaine bénéficie des avantages et inconvénients d’un cadre juridique assez souple. Les seules exigences mentionnées sont :

• La définition du projet et de son programme doit être entérinée par une délibération de la Commune ou de l’EPCI compétent en PLU ;
• A l’appui de cette délibération, il convient d’avoir préalablement :

- Fixé les objectifs, la durée et le périmètre d’intervention,

- Etabli un programme prévisionnel des actions à réaliser,

- Etabli un plan de financement (estimation des coûts et des conditions de financement), y compris pour les éventuels équipements publics ;

• Une concertation avec le public doit être mise en place pendant toute la phase d’élaboration du projet, donc préalablement à la délibération, en y incluant son bilan ;
• Si la réalisation est confiée à un tiers, une convention d’aménagement lie les deux parties.

Des évolutions concernant les possibilités de règlementation d’un PLU :

Généralisation de la possibilité de fixer une densité minimale

L’article L151-26 du code de l’urbanisme a été légèrement réécrit, mais son impact est non négligeable.

Une collectivité chargée d’établir un PLU pouvait mettre en place une « densité minimale » à respecter, et pas seulement un plafond, à condition toutefois que le secteur bénéficie de la proximité de transports collectifs.

Cette condition a désormais disparue et il est possible d’exiger au règlement du PLU une densité minimale à respecter partout, ce qui peut s’avérer un outil utile pour éviter une sous-utilisation des capacités d’urbanisation qui sont de plus en plus réduites.

Des obligations de stationnement réduites dans certaines conditions

A travers la création ou l’évolution de certains articles du code de l’urbanisme visant les règles de stationnement d’un PLU (articles L151-30 à L151-37), le législateur a souhaité minorer ou assouplir certaines obligations. Selon les cas :

• soit la collectivité chargée d’élaborer le PLU ne peut fixer des règles plus exigeantes que le plafond imposé par le législateur ;
• soit le pétitionnaire peut bénéficier d’exemptions qui le rendront quitte de ses obligations.

Dans le détail les évolutions sont les suivantes :

• Nouvel article L151-30-1 : il est possible de délimiter au règlement du PLU des secteurs dans lesquels une réduction des obligations en stationnement des véhicules motorisés sera réduire en contrepartie de la création d'infrastructures ou de l'aménagement d'espaces permettant le stationnement sécurisé de vélos (à raison d’au moins 6 emplacements vélos pour une place de stationnement voiture).
• Article L151-31 : une réduction plus importante des obligations de stationnement (30 % au lieu de 15 % précédemment) est appliquée dans le cas « de mise à disposition de véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage ». Cette possibilité est également offerte « si une aire de covoiturage existe dans l’environnement immédiat de l’opération ».
• Article L151-33 : Dans le cas où le pétitionnaire ne peut pas satisfaire aux obligations de stationnement sur son terrain d’assiette, il a été complété et reprécisé les conditions où cela pouvait être réalisé dans l’environnement immédiat :

- D’une part au travers de la possibilité de définir au sein du règlement du PLU des conditions différentes en fonction des secteurs et des types de bâtiment,

-D’autre part, en permettant d’avoir recours à une aire de stationnement mutualisée.

• Article L151-34 : deux nouvelles catégories d’habitat sont identifiées, pour lesquelles il peut y avoir des exemptions d’obligations de stationnement, à savoir qu’il s’agit des constructions de logements en bail réel solidaire (BRS) et les logement-foyer.
• Article L151-35 : pour certaines constructions conventionnées avec l’Etat (Etablissements d’hébergement pour personnes âgées, résidences universitaires), il ne peut être exigé plus de 0,5 aire de stationnement par logement.
• Article L151-36 : Extension du périmètre dans lequel un plafond de 1 place de stationnement par logement est appliqué en raison d’une desserte de qualité en transports collectifs : il est étendu à 800 mètres au lieu de 500 mètres précédemment.

Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.