Le logement social et les collectivités
Article
L'objectif de cette loi est de favoriser la réalisation de logements sociaux par:
- la mise à disposition de foncier appartenant à l'Etat ou à ses établissements publics ;
- une obligation renforcée de réalisation de logements sociaux dans certaines communes.
Mobilisation du foncier public en faveur du logement
Le principe introduit par la loi est celui d'une décote pouvant atteindre 100 % du prix de vente de terrains appartenant à l'Etat ou à ses établissements publics (emprises SNCF par exemple).
Les bénéficiaires
Cette vente doit être effectuée au profit des collectivités territoriales, des EPCI à fiscalité propre, d'établissements publics fonciers, de bailleurs sociaux, de SEM de constructions et de gestion de logements sociaux et d'opérateurs liés aux collectivités par une concession d'aménagement comprenant la réalisation de logement social.
Le calcul de la décote
La décote sur la valeur vénale du terrain est modulée en fonction:
des circonstances locales tenant à la situation du marché foncier et immobilier ;
de la situation financière de la collectivité considérée ;
de la proportion et de la typologie des logements sociaux existants sur le territoire de la collectivité considérée ;
des conditions techniques et financières de l'opération ;
de la catégorie à laquelle les futurs logements appartiennent.
Cette décote peut atteindre 100 % de la valeur du terrain en fonction des critères ci-dessus. Toutefois, pour les opérations comprenant des logements financés par un prêt locatif social (PLS) ou en accession à la propriété, elle ne peut excéder 50 %.
Les conditions de réalisation
L'aliénation doit faire l'objet d'une convention entre l'Etat et l'acquéreur qui précise les conditions d'utilisation du terrain et le contenu du programme de logements à réaliser.
L'avantage financier résultant de la décote est répercuté sur le prix de revient des logements locatifs sociaux ou sur le prix de cession des logements en accession à la propriété.
Le programme de construction de logements locatifs doit être réalisé sous un délai de 5 ans (hors recours ou archéologie préventive). A défaut les sanctions peuvent être, soit une résolution de la vente sans indemnité pour l'acquéreur, soit le versement du montant d'une indemnité préjudicielle par l'acquéreur.
En cas d'accession à la propriété, l'acquéreur qui revend dans les dix ans est tenu de verser à l'Etat une somme égale entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ou en cas de location d'appliquer un loyer fixé par le Préfet.
Les terrains concernés
Une liste des parcelles concernées est établie par le Préfet de Région après avis, notamment, du maire des communes sur lesquelles les terrains se trouvent. Cette liste est mise à jour annuellement.
Renforcement des obligations de production de logement social
Les communes concernées par l'obligation de production de logements sociaux (article L.302-5 du code de la construction et de l'habitation CCH)
La loi distingue quatre cas:
Les communes dont la population est au moins égale à 3 500 habitants situées dans une agglomération ou un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Dans ce cas le nombre total de logements locatifs sociaux doit représenter au moins 25 % (20 % dans le cadre de la loi SRU précédente) des résidences principales.
Ce taux reste à 20 % pour les communes situées dans une agglomération ou un EPCI à fiscalité propre dont la liste doit être fixée par décret et dont le parc de logements existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire de logements sociaux.
Les communes appartenant à une agglomération ou à un EPCI à fiscalité propre visées aux 2 premiers cas en décroissance démographique, sont exemptées de l'obligation, si elles appartiennent à un EPCI doté d'un programme local de l'habitat (PLH) exécutoire.
Les communes de plus de 15 000 habitants n'appartenant pas au type d'agglomération ou EPCI à fiscalité propre visés aux 2 premiers cas, dont le nombre d'habitants a cru dans des conditions et sur une durée fixée par décret à venir, sont soumises à une obligation de 20 % de logements sociaux.
Délai pour atteindre ces objectifs (article L.302-8 du CCH)
Les pourcentages de logements sociaux fixés à l'article L.302-5 doivent être atteints au plus tard à la fin de l'année 2025. Pour se faire, le conseil municipal définit un objectif de réalisation de logements locatifs sociaux par période triennale.
L'objectif doit préciser la typologie des logements à financer, notamment entre logements locatifs sociaux et très sociaux et l'offre privée conventionnée ANAH.
Dans le cas ou la commune n'est pas couverte par un PLH, la part des logements financés en prêt locatif social (PLS) ne peut être supérieure à 30 % des logements locatifs sociaux à produire et celle des logements financés en prêts locatifs aidés d'intégration (PLAi) doit au moins être égale à 30 %.
Toutefois, si la commune compte moins de 10 % de logements locatifs sociaux par rapport aux résidences principales, la part des logements financés en prêt locatif social (PLS) ne peut être supérieure à 20 % des logements locatifs sociaux à produire.
Les pénalités en cas de non réalisation (article L.302-9-1 du CCH)
Le Préfet peut par arrêté, après avoir constaté que la commune n'a pas tenu ses objectifs de production de logements sociaux à l'issue d'une période triennale, fixer pour une période maximale de 3 ans une majoration de la pénalité prévue à l'article L.302-7. Cette majoration ne peut être supérieure à 5 fois le prélèvement normal et ne peut excéder 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune. Ce plafond est porté à 7,5 % pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur ou égal à 150 % du potentiel fiscal médian par habitant.
La majoration de la pénalité est versée au fond national de développement de l'offre de logements locatifs très sociaux, qui est institué par cette loi.
De plus, dans les communes qui font l'objet de la majoration les opérations de construction d'immeuble collectifs de plus de 12 logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher doivent comporter au moins 30 % de logements locatifs sociaux, non compris ceux financés par un PLS.
Enfin, les EPCI recevant la pénalité de l'article L.302-7 ne peuvent plus reverser à leurs communes membres une partie de ce prélèvement.
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