Vos Questions/Nos Réponses : Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?
Vos Questions - Nos réponses
Le bail emphytéotique est un contrat de louage de chose qui confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque (article L.451-1 et suivants du code rural). Le bail est conclu pour une période comprise entre 18 et 99 ans. Il peut être cédé et saisi.
La convention constituant l’emphytéose est assujettie à la taxe de publicité foncière et aux droits d’enregistrement aux taux prévus pour les baux à ferme ou à loyer d’une durée limitée (article L.451-13 du code rural).
En l’absence de disposition listant de manière exhaustive les clauses que le prêt à usage doit contenir, on peut considérer que le contrat doit en particulier prévoir :
- la désignation des parties ;
- la désignation de la chose louée ;
- la sous-location, la saisie ou l’hypothèque du local ;
- la durée du bail (entre 18 et 99 ans) ;
- le montant du loyer. Il est en principe peu élevé lorsque le contrat oblige le preneur à apporter des améliorations au fonds. Ainsi, un montant équivalent au tiers ou même à la moitié d’un fermage normal a été accepté par le juge (Cass, 6 mai 1964, CP G et N 1964, II, 13831). Les charges du bien sont obligatoirement à la charge de l’emphytéote (article L.451-8 du code rural). Par contre, la gratuité du loyer n’est pas possible (Cass, 5 juin 1956).
- l’interdiction de diminuer la valeur du fonds. L’emphytéote n’a pas le droit de réaliser sur le fonds des opérations qui auraient pour conséquence de diminuer la valeur du fonds.
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