Haute-Garonne Ingénierie
Agence Technique Départementale

Une commune qui dispose d’un logement dans son domaine privé peut être amenée à le louer. En cours de bail, il peut arriver que son locataire décède, que les affaires de cet administré soient toujours présentes dans le logement et que la famille reste injoignable.

Comment évacuer les biens mobiliers du défunt et récupérer le logement afin de le remettre en location ?

Cette Fiche technique apporte des éléments de réponse qui vont permettre à une commune de gérer cette situation délicate qui nécessite de prendre quelques précautions pour ne pas commettre d’impairs.

LE SORT DU BAIL A LA SUITE DU DECES DU LOCATAIRE

Conformément à l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, sauf circonstances particulières entraînant le transfert du bail (telles que prévues par le même article 14), le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire, sans préavis et sans aucune autre formalité. Il n'y a donc pas lieu de solliciter une telle résiliation en justice. Seule la date du décès doit être retenue pour déterminer la fin du contrat de bail et non la date de l'éventuel envoi ou la date de réception de l'acte de décès.

A compter de cette date, les loyers cessent d'être dus. Toutefois, une indemnité d'occupation peut être réclamée de la date de la résiliation jusqu'à la date de la libération effective des lieux, c’est-à-dire tant que les meubles du défunt restent dans le logement (CA Paris, 6e ch. A, 17 avril 1996, n° 2004/11952). Cette indemnité, est due par la succession du locataire en cas de décès (CA Paris, 6e ch. C, 22 mars 2005, n°2004/11952). Son montant est égal au préjudice résultant de l'impossibilité de relouer immédiatement des locaux, et donc, en pratique, au montant du loyer et des charges (même décision). En revanche, le bailleur ne peut réclamer une indemnité aux héritiers s’ils renoncent à la succession.

LA POSSIBILITE DE DEMANDER AUX HERITIERS DE SE POSITIONNER QUANT A L’OPTION SUCCESSORALE

Afin de connaître le devenir des affaires du défunt -et éventuellement les évacuer-, il est nécessaire de connaître le choix des successibles de cet administré quant à la succession (à savoir : acceptation pure et simple de l'héritage, acceptation à concurrence de l'actif net ou renonciation). A cet effet, le maire peut solliciter le notaire chargé de la succession afin de connaître l’option retenue par les successibles[1].

Pour connaitre le notaire chargé de la succession, il est notamment possible :

• d’interroger le fichier central des dispositions de dernières volontés, pour savoir si le défunt avait déposé un testament chez un notaire qui pourrait avoir aussi été chargé de régler la succession. Cette consultation peut se faire en ligne et coûte 18 € (cf. la page dédiée sur servicepublic.fr)
• prendre contact avec l’administration fiscale qui a, en cas de dépôt d’une déclaration de succession ou d’un acte de partage, les coordonnées du notaire chargé de la succession ;
• s’adresser au service de publicité foncière si le défunt était propriétaire d’un bien immobilier (une attestation de propriété ou un partage peut avoir été publié) ;
• contacter les notaires proches du domicile du défunt ;
• contacter la Chambre interdépartementale des notaires^[2] (celle-ci interrogera les officiers publics du département afin de trouver celui qui est en charge de la succession).

Si les successibles ne se sont pas encore prononcés, l'article 771 du code civil prévoit qu’à l'expiration d'un délai de 4 mois à compter de l'ouverture de la succession, l'héritier peut être sommé par acte extrajudiciaire (c'est-à-dire par acte d’huissier - désormais appelé commissaire de justice-), à l'initiative d'un créancier de la succession, d'un cohéritier ou de l'État, de prendre position sur l'option dont il dispose d’accepter ou non la succession.

Dans les deux mois qui suivent la sommation, « […] l'héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu'il n'a pas été en mesure de clôturer l'inventaire commencé ou lorsqu'il justifie d'autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu'à la décision du juge saisi. À défaut d'avoir pris parti à l'expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l'héritier est réputé acceptant pur et simple » (article 772 C. civ.).

Ainsi, à l'expiration d'un délai de 4 mois à compter de la mort du locataire, la commune pourra sommer les héritiers du défunt de prendre parti sur la succession. Ces derniers auront alors 2 mois pour se prononcer sur l'option successorale, faute de quoi ils seront réputés avoir accepté purement et simplement la succession.  

L’indemnité due à la commune par les intéressés couvrira la période courant du décès du locataire jusqu’à l’évacuation des meubles de ce dernier. Selon l’article 776 du code civil, en effet, l'option successorale a un effet rétroactif au jour de l'ouverture de la succession. S’ils acceptent la succession mais ne payent pas l’indemnité, la commune devra engager une action devant le juge judiciaire afin qu’ils soient condamnés à une indemnité d'occupation pour restitution tardive des lieux (V. pour illustration : CA Paris, 4e ch., 21 janvier 2014, n°12/11853). En revanche, si les héritiers renoncent à la succession dans les 6 mois qui suivent son ouverture, ils ne pourront être astreints au paiement de l’indemnité réclamée par la commune, quand bien même cette dernière la leur aurait réclamée avant cette renonciation (V. à cet égard, sur l’effet rétroactif de l’option successorale : Cass. 1^ère civ., 19 septembre 2018, n°17-24.632).

LES MODALITES DE REPRISE DU LOGEMENT PAR LA COMMUNE

Même si aucun héritier ne se manifeste pour reprendre les effets du locataire décédé, la commune ne peut pas récupérer le logement en débarrassant elle-même le mobilier.

Dans un premier temps et afin de pouvoir récupérer au plus vite les lieux, il convient de contacter les héritiers afin de les informer de la nécessité d’évacuer les meubles du logement en leur rappelant que la présence de ce mobilier pourrait conduire la commune à réclamer une indemnité d’occupation tant qu’ils ne sont pas évacués. En suivant, le maire pourrait convenir d’une date pour procéder à l’enlèvement des biens et procéder à l’état des lieux de sortie. En cas d’impossibilité de contact par téléphone, cette démarche devra être réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception afin d’en garder une preuve.

En vertu de l’article 1324 du code de procédure civile :

« Lorsqu'il n'y a pas de successible connu et si le contrat de location a pris fin, le président du tribunal judiciaire ou son délégué peut autoriser, dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article 1325, le propriétaire des locaux à faire enlever les meubles et à les faire soit déposer dans un autre lieu, soit cantonner dans une partie du local qui était occupé par le défunt. Les frais d'enlèvement et de conservation des meubles sont avancés par le propriétaire.

L'huissier de justice assiste au déplacement des meubles et dresse procès-verbal des opérations.

Si des scellés avaient été apposés, il les lève puis les réappose sur les lieux dans lesquels les meubles sont déposés ou cantonnés, dans les conditions prévues à l'article 1322.

Lorsqu'il avait été dressé un état descriptif, l'huissier de justice assure la clôture des lieux où sont déposés ou cantonnés les meubles et il conserve les clés ».

Il est donc nécessaire d’obtenir une décision de justice préalable autorisant la commune à faire déposer les meubles dans un local de son choix (CA Versailles, 1re ch., 1re sect., 6 février 1989 : JurisData n°1989-040840).

Pour recouvrer les frais d’enlèvement et de conservation, la commune peut se retourner vers la succession ou, si la succession est non réclamée ou vacante, vers la justice. Comme pour l’enlèvement des meubles, c’est le président du tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession qui est compétent. A la demande du bailleur, celui-ci peut nommer l'administration chargée des domaines, curateur d'une succession vacante (article 809-1 du C. civ.). Si le patrimoine du locataire décédé le permet, les frais d'enlèvement et de conservation des meubles ainsi que l’indemnité d'occupation seront réglés par cette administration.

Enfin, ce n’est qu’une fois que le logement aura été laissé libre de tout meuble de l’ancien occupant, que la commune pourra autoriser une nouvelle location.

[1] Dans le cadre d’une succession, il doit être fait appel à un notaire dans les cas suivants :

- la succession comprend un bien immobilier ;

- le montant de l'actif successoral est estimé à une valeur supérieure à la somme de 5 910 €.

- il existe un testament ou une donation entre époux.

[2] Chambre interdépartementale des notaires de l’Ariège, de la Haute-Garonne, du Tarn et de Tarn et Garonne 11, Boulevard des Récollets Immeuble le Belvédère CS 97802 31078 TOULOUSE Cedex 4 Tél. 05 62 73 58 68 https://ci-toulouse.notaires.fr/

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