Expulsion d’un locataire par une commune pour des impayés de loyers : quelle procédure suivre lorsque cette clause est prévue dans le bail ?
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L’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité d’insérer dans le bail une clause résolutoire du contrat qui permet de mettre fin au bail en cas d’inexécution des obligations du locataire.
Afin de procéder à l’expulsion d’un locataire, un commandement de payer doit être délivré par huissier de justice. Il doit contenir obligatoirement les éléments suivants :
- la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le décompte de la dette ;
- l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
- la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
- la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Un délai de deux mois devra ensuite être laissé au locataire pour régulariser sa situation. En cas d’inaction de sa part, la procédure doit être poursuivie.
La commune étant une personne morale, elle doit saisir la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative) avant toute assignation. Cette saisine doit contenir les mêmes informations que celles envoyées dans le commandement de payer. Il s’agit de l’informer qu’une action est en cours contre le locataire.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail ne peut intervenir qu’après un délai de deux mois suivant cette saisine. Deux mois après la saisine de la CCAPEX, la commune peut assigner le locataire devant le tribunal d’instance par voie d’huissier. A peine d’irrecevabilité de la demande, l’huissier de justice doit notifier au préfet au moins deux mois avant l’audience, l’assignation aux fins de constat de la résiliation. Le préfet saisi alors l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées qui réalisera un diagnostic social et financier. Il sera ensuite transmis au juge avant l’audience, ainsi qu’à la CCAPEX.
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