Conclure un bail d’habitation pour un logement communal
A l’instar des particuliers, les communes qui disposent d’immeubles peuvent être amenées à louer leurs biens.
Bien souvent, les interrogations que ces collectivités soumettent à l’ATD lors de difficultés rencontrées dans le cadre de leurs rapports avec leurs locataires, mettent en lumière des erreurs commises lors de la conclusion des contrats. C’est la raison pour laquelle il nous a paru opportun de rappeler les règles applicables aux communes en la matière.
Tel est l’objet de cette Fiche Technique.
Champ d’application
La location d’un logement du domaine privé communal se fait dans les conditions de droit commun, par la conclusion d’un bail d’habitation, selon les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
A titre d’exemples, font ainsi partie du domaine privé communal :
- les immeubles d’une commune qui ne relèvent pas de son domaine public (c’est-à-dire ceux qui ne remplissent pas les critères de la domanialité publique posée par l’article L.211-1 du code général de la propriété publique) ou qui n’y ont pas été classés ;
- le presbytère (Rép. Min. n° 2 du 1er juillet 2002, JO AN du 2 décembre 2002) ;
- sous réserve d’avoir été régulièrement déclassés, l’ancien logement de l’instituteur, les locaux de l’ancienne école ou encore de l’ancienne Poste.
La location doit porter sur des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même preneur (article 2 de la loi de 1989).
La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge.
Important :
Les résidences secondaires sont exclues du champ d’application de la loi de 1989.
Les contrats conclus dans ce cadre se trouvent par conséquent soumis aux seules dispositions du code civil relatives au louage de choses.
Autorités compétentes
Les décisions relatives à la conclusion d’un bail d’habitation relève en principe de la compétence de l’organe délibérant de la collectivité.
Après que l’assemblée ait défini les principales caractéristiques du bail, l’exécutif, dûment habilité à cet effet, devra ensuite signer le contrat.
Cette compétence peut toutefois être déléguée.
Selon l’article L.2122-22 du code général des collectivités territoriales en effet, « le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat (…) 5° de décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une durée n'excédant pas douze ans ».
Modalités de conclusion
La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public. Cela signifie que les parties ne peuvent y déroger, sauf dans l’hypothèse expressément prévue par l’article 40 V de la loi, en cas de « logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales ». La durée du bail est dans ce cas fixée librement, de même que le montant du loyer et les conditions pour donner congé au locataire.
En dehors de ce cas, la location d’un logement du domaine privé communal doit respecter les prescriptions prévues par la loi de 1989, en particulier les points suivants :
Un bail écrit
Le bail doit être établi par écrit et respecter un contrat type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (article 3).
Il doit obligatoirement préciser :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- le nom ou la dénomination du locataire ;
- la date de prise d’effet et la durée (cf. infra) ;
- la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que les règles de révision éventuelle ;
- quand les mesures d’application nécessaires seront prises (ce qui n’est a priori pas encore le cas en Haute-Garonne), le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement définis dans les zones tendues où s’applique l’arrêté d’encadrement des loyers ;
- le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
- la nature et le montant des travaux dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Le bailleur ne peut se prévaloir de la violation des dispositions précédentes.
Toutefois, bailleur et locataire peuvent exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme.
En cas d’absence dans le contrat de location, d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétence afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
Les annexes au contrat
Un certain nombre de pièces et documents doivent être joints au contrat de location lors de sa signature :
- Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs (article 3).
Ce document précise également les droits, obligations et effets pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers prévue à l’article 24-2 de la loi.
Un arrêté du 29 mai 2015 fixe le contenu de cette notice.
- Un exemplaire de l’état des lieux (cf. infra).
- Un dossier de diagnostic technique (DDT) (article 3-3). Ce dossier doit comprendre :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d’exposition au plomb ;
- une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante ;
- un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz (décrets nos 2016-1104 et 2016-1105 du 11 août 2016).
Si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans une zone de sismicité, le dossier technique devra être complété, à chaque changement de locataire, par l’état des risques naturels et technologiques.
La réalisation d’un état des lieux
L’état des lieux doit être établi selon les modalités définies par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (article 3-2).
Il doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.
L'état des lieux doit décrire le logement et constater son état de conservation ; il doit comporter au moins les informations prévues par le décret du 30 mars 2016.
La durée du bail d’habitation
Le contrat de location doit être conclu pour une durée au moins égale à six ans pour les bailleurs personnes morales comme les communes (article 10).
La jurisprudence considère que la clause qui modifie la durée légale minimale du bail est nulle et doit être réputée non écrite.
La fixation du prix du loyer
Ce sont les dispositions des articles 17 et suivants qui fixent les modalités de fixation du loyer dans le cadre d’un bail d’habitation, en distinguant en fonction de la localisation de la commune sur le territoire de laquelle le logement est situé, selon que celle-ci se trouve dans une zone dite « tendue » de plus de 50 000 habitants, ou en dehors.
Pour le département de la Haute-Garonne, ce sont les villes de l’agglomération toulousaine qui sont classées en zone tendue (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).
Dans ces communes, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat dans la limite du loyer de référence majoré.
Il s’agit donc d’une liberté encadrée qui doit respecter le plafond fixé par arrêté préfectoral.
En dehors des zones tendues, la fixation du loyer des logements mis en location est libre (article 17 III).
Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.
