A quelle condition un terrain mis en vente par une commune peut être qualifié de viabilisé ?
e collectivité peut être amenée à céder des terrains constructibles en vue de leur urbanisation. Ces terrains peuvent être présentés comme viabilisés, ce qui peut constituer une source de litige, étant donné les interprétations dont cette notion peut faire l’objet.
Il convient donc de déterminer ce que recouvre la notion de viabilisation au plan juridique, afin de prévenir la survenance de contentieux entre collectivité vendeuse et acheteur.
La viabilisation, une notion dont les contours sont tracés par la jurisprudence
Il n’existe pas de définition législative ou réglementaire de la viabilisation. Il convient donc de se référer à la jurisprudence pour déterminer ce que recouvre cette notion.
A cet égard, il a été jugé que la viabilisation d’un terrain pouvait consister en la possibilité de se raccorder aux réseaux publics adjacents (V. par exemple, CA Versailles, 1er avril 2010, n° 08/08831, ou CA Rennes, 6 novembre 2012, n° 365, 11/05210).
Néanmoins, il ressort de la plupart des décisions rendues dans des litiges opposant des vendeurs à des acquéreurs sur la question de savoir si un terrain était ou non viabilisé, que la viabilisation consiste en un raccordement de la parcelleaux différents réseaux (eau, électricité, téléphone et le cas échéant, gaz ou assainissement : V. à cet égard, CA Pau CT 055, 2 janvier 2006 ; CA Bordeaux, 24 novembre 2009, n° 08/03312 ; CA Reims, 10 septembre 2013, n° 11/03370, ou encore CA Aix-en-Provence, 10 décembre 2013, n° 13/00580).
Il y a par conséquent un risque à présenter comme viabilisé un terrain qui serait simplement raccordable, mais non effectivement raccordé aux différents réseaux ; d’autant que le vendeur ne peut exciper de l'absence de définition juridique du terme « viabilisé » pour échapper à ses obligations (CA Toulouse, 28 janvier 2013, n° 65, 12/00155).
Les risques juridiques liés à la vente d’un terrain présenté comme viabilisé, alors qu’il n’est pas raccordé aux réseaux
La vente d’un terrain présenté comme viabilisé, alors qu’il n’est pas raccordé aux réseaux, peut engager la responsabilité du vendeur pour dol, manquement à son obligation de délivrance, ou sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Selon l’article 1137 du code civil (C. civ.), « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ». Il vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes (article 1130 C. civ.). Dans ce cas, le dol est une cause de nullité du contrat (article 1131 C. civ.). Il ouvre également à la victime une action en réparation de son préjudice (V. par exemple, à cet égard, Cass. 1re civ., 4 février 1975, n° 72-13.217).
Selon l’article 1604 du code civil, la délivrance est « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ». Elle implique notamment l’obligation, pour le vendeur, de garantir la conformité de la chose vendue à sa destination. Il s’agit, en pratique, de la cause la plus fréquente d’engagement de la responsabilité du vendeur dans les litiges relatifs à la vente de terrains présentés comme viabilisés. L'acheteur victime de l'inexécution de ses obligations par le vendeur peut demander l'exécution en nature ou la résolution du contrat et, dans les deux cas, la réparation de son préjudice. A cet égard, il a par exemple été jugé qu’une communauté de communes avait manqué à ses obligations contractuelles en vendant un terrain dit viabilisé qui ne disposait pas immédiatement des alimentations en eau et électricité nécessaires à son exploitation, ce qui justifiait une indemnisation de l’acquéreur au titre de la privation de jouissance et de l'absence de délivrance d'une chose conforme (CA Lyon, 8 novembre 2011, n° 10/04322).
Selon l’article 1641 du code civil, le vice caché est un défaut grave, non décelable par l'acquéreur, qui rend la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou diminue tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise au prix convenu s'il l'avait connu. L’existence d’un vice caché de la chose vendue ouvre à l'acheteur le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (article 1644 C. civ.). L’article 1645 du même code ajoute que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Il a ainsi été jugé, à titre d’exemple, que l’acquéreur d'un terrain viabilisé destiné à la construction d'une maison d'habitation était fondé à demander réparation au vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés suite à la constatation que les canalisations d'alimentation en eau potable, électricité, téléphone et d’évacuation des eaux usées n'étaient pas raccordées au réseau public (CA Toulouse, 28 janvier 2013, n° 65, 12/00155, précité).
Il convient par conséquent de veiller à ne pas présenter comme « viabilisé » un terrain qui n’est pas effectivement raccordé aux différents réseaux.
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