Haute-Garonne Ingénierie
Agence Technique Départementale

Trente ans après les lois de 1967 qui avaient pour ambition de contenir l'expansion urbaine, ce texte revient sur une donne législative qui n'a pas ou peu su assurer une cohérence pour les projets urbains. La logique fonctionnelle des zonages qui a amplifié les phénomènes de ségrégation devait être remise en question. Plus concrètement, la loi s'attache à relever le défi de la création de lieux de dialogues et de négociations indispensables aux projets et à la stratégie de développement des territoires urbains, péri-urbains et ruraux d'un même bassin de vie.

Aussi, c'est dans cette perspective de concertation et de transparence que sont repensés les outils de planification. Les schémas de cohérence territoriale, les nouveaux plans locaux d'urbanisme, les cartes communales sont ainsi réformés en fonction d'une recherche de cohérence. Il s'agira, pour le premier, d'un projet fédérateur, le deuxième étant pensé comme le projet urbain de la commune en particulier en matière de traitement de l'espace public, de paysage et d'environnement, le dernier enfin se présentant comme l'outil permettant désormais à la commune de disposer de la capacité de décision en matière d'urbanisme.

Par ailleurs, et alliée à ces nouveaux outils de planification, l'ambition de créer une ville plus solidaire se noue autour de l'agglomération dans l'objectif, fixé à l'horizon 2021, de proposer une véritable mixité de l'habitat. La diversification géographique de l'offre de logements sociaux constitue une clé essentielle dans ce dispositif. Elle se présente comme le moyen d'assurer le droit au logement de tous en évitant les phénomènes de relégation sociale. Un pas décisif est franchi par ce texte par rapport à la loi d'orientation pour la ville de 1991 qui poursuivait le même but sans se donner les moyens suffisants de l'efficacité.

Pour engager le renouvellement urbain, les moyens d'intervention des élus sont confortés: la fiscalité de l'urbanisme étant jugée trop tournée vers l'extension urbaine et par de nombreux aspects, constituant un frein aux politiques de renouvellement urbain, il est adopté par ce texte une série de dispositions destinées à favoriser une utilisation plus rationnelle des espaces et à décourager l'urbanisation périphérique diffuse. Une participation pour le financement des voies nouvelles, une suppression des participations pour dépassement de COS et de PLD sont les mesures les plus marquantes en ce domaine dont l'impact est aujourd'hui difficile à évaluer.

Les articles de la loi relatifs à la fiscalité de l'urbanisme sont présentés dans notre dossier intitulé « Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (loi SRU): la fiscalité de l'urbanisme ».

Un renouveau des politiques de déplacement à l'échelle de l'agglomération corrobore le dispositif de solidarité entre les territoires. La loi prévoit une articulation des plans de déplacements urbains avec les documents de planification. Elle tend à élargir leur contenu à propos de la sécurité, du stationnement et de la circulation des marchandises dans la ville.

Par ailleurs, de même que ce texte affirme un droit au transport en offrant des réductions tarifaires à hauteur de 50%, il s'attache au droit au logement en prévoyant une rénovation de la politique de l'habitat qui comporte un cadre nouveau pour l'intervention des organismes HLM et un renforcement des prérogatives visant le parc privé en particulier en matière d'habitat insalubre. La loi, en outre, renforce les mécanisme de concertation dans le parc locatif en élargissant le champ d'action des commissions départementales des rapports locatifs.

Nous vous proposons pour l'heure d'aborder les premiers grands volets de ce texte fleuve, l'autre série de dispositions fera l'objet du dossier de notre prochain numéro.

Les documents d'urbanisme

Les dispositions relatives aux documents d'urbanisme contenues dans le code de l'urbanisme sont bouleversées par cette loi : les schémas directeurs deviennent les schémas de cohérence territoriale (SCOT), les plans d'occupation des sols les plans locaux d'urbanisme (PLU). Ces derniers, ainsi que la carte communale qui devient un véritable document d'urbanisme, ont pour mission principale de définir le droit des sols applicable à chaque terrain mais aussi d'exprimer le projet d'aménagement et de développement durable des communes.

Les communes, leurs groupements compétents, les agences d'urbanisme sous forme d'association ou de groupement d'intérêt public, mais aussi notamment l'Etat, les régions, et les départements participent à leur élaboration. A leur demande, des associations locales d'usagers agréées peuvent être consultées pour l'élaboration des schémas de cohérence territoriale, des schémas de secteur et des plans locaux d'urbanisme. De plus, il est constitué à l'échelon départemental une commission de conciliation en matière d'élaboration des documents précités. Elle est composée à part égale d'élus communaux et intercommunaux et de personnes qualifiées désignées par le Préfet.

Enfin, l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un SCOT, d'un PLU, d'une carte communale, d'un schéma directeur, d'un POS ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu a pour effet de remettre en vigueur les mêmes documents antérieurement en vigueur.

Certaines de ces dispositions sont d'applications immédiates, tandis que les autres ont soumises à des décrets d'application qui devraient intervenir d'ici le 1er avril 2001.

Les plans locaux d'urbanisme (PLU) – article 4

Objectifs et définition

Le PLU se substituent au POS. Par rapport à ce dernier, le PLU se veut plus exigeant et plus facilement lisible, plus riche et plus prospectif. Il donne d'une part un cadre de cohérence des différentes actions d'aménagement engagées par les communes, et précise d'autre part le droit des sols. Il couvre l'intégralité du territoire d'une ou de plusieurs communes à l'exception des parties de ces territoires qui sont couvertes par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Il définit à partir d'un diagnostic, un projet d'aménagement et de développement durable de la commune. Les procédures d'élaboration, de modification et de révision des PLU sont simplifiées. Une procédure d'urgence se substitue à celle de l'application anticipée des POS, pour permettre l'implantation d'un projet présentant un caractère d'intérêt général. De plus, l'article L.121-8 prévoit désormais qu'un PLU peut être abrogé, ce qui peut déboucher pour les petites communes sur le choix d'une carte communale remplaçant le POS. Rappelons que les POS ne pouvaient faire l'objet d'une abrogation.

Dispositions particulières concernant le patrimoine bâti et les entrées de villes

Les dispositions concernant les droits du sol sont peu modifiées. Cependant, les dépassements du COS ne seront plus autorisés et les PLU ne seront plus obligés d'indiquer la destination principale des zones constructibles. Les PLU ne pourront, par ailleurs, imposer des tailles minimales de terrain que dans la mesure où cette règle est justifiée par une norme technique d'assainissement individuel.

Les communes non dotées d'un PLU peuvent autoriser l'urbanisation dans les entrées de ville, dès lors qu'une étude attestant de la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages, ayant reçu l'accord de la commission départementale des sites, est jointe à la demande d'autorisation du projet (article 12).

Lors de l'élaboration ou de la révision d'un PLU, le périmètre de 500 mètres institué autour des monuments historiques peut sur proposition de l'architecte des Bâtiments de France et après accord de la commune, être redéfini. Pourraient être ainsi englobé dans le périmètre des ensembles d'immeubles et des espaces qui participent de l'environnement du monument pour en préserver le caractère ou contribuer à en améliorer la qualité. Ce nouveau périmètre sera soumis à enquête publique et annexé au PLU. La circulaire précise que les permis de construire concernant des immeubles compris dans le nouveau périmètre seront soumis à l'accord des l'architecte des Bâtiments de France dès lors qu'il existe une covisibilité entre ces immeubles et le monument classé (article 40).

Dispositions transitoires prévues en fonction du stade de la procédure POS

STADE DE LA PROCEDURE POS	PASSAGE NOUVELLE PROCEDURE
POS en cours d'élaboration ou de révision
Projet non arrêté avant l'entrée en vigueur de la loi (en principe 1 avril 2001).	Les actes de procédure accomplis avant l'entrée en vigueur de la loi demeurent valides. La procédure se poursuit selon les nouvelles règles. Le contenu du document doit tenir compte du nouvel article L.123-1.
Elaboration – Projet rendu public avant l'entrée en vigueur de la loi (en principe 1er avril 2001).	Le projet rendu public reste opposable pendant trois ans. Le document peut être approuvé selon le régime antérieur dans le délai d'un an précité. Au delà de ce délai le nouveau régime s'applique: les actes accomplis demeurent valides mais la concertation doit être effectuée. Le contenu du document doit tenir compte du nouvel article L.123-1.
Projet de POS révisé arrêté avant l'entrée en vigueur de la loi ( en principe 1er avril 2001).	Le plan peut être approuvé pendant un an selon l'ancienne procédure.
Application anticipée (révision).	Reste valable pendant 6 mois à compter de la décision d'application anticipée, qui ne peut être renouvelée.
POS approuvé
POS approuvé .	Est applicable jusqu'à sa prochaine révision (son contenu demeure valide). Il bénéficie, pour ses modifications ou révisions, des allègements de procédure prévues par la loi.
POS en cours de modification
Projet en cours de modification.	Pas de dispositions transitoires: la procédure se poursuit selon les nouvelles règles.

Les zones d'aménagement concerté (ZAC) – article 7

Les ZAC seront intégrées dans les PLU qui tiendront compte du caractère opérationnel de la zone.

La création des ZAC est décentralisée: le périmètre et le programme de la ZAC sont approuvés par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI. Toutefois le préfet reste compétent pour la création des ZAC réalisées à l'initiative de l'Etat, des régions, des départements ou de leurs établissements publics et concessionnaires et les ZAC situées dans le périmètre d'une opération d'intérêt national.

Les conditions dans lesquelles les constructeurs qui n'ont pas acheté leur terrain à l'aménageur peuvent participer au financement de l'opération dans un cadre contractuel sont précisées.

Les dispositions transitoires suivantes sont mises en place

STADE DE LA PROCEDURE	PASSAGE NOUVELLE PROCEDURE
PAZ en cours d'élaboration
Projet non arrêté avant l'entrée en vigueur de la loi (en principe 1er avril 2001).	Les nouvelles règles s'appliquent: le POS devenu PLU doit être modifié.
Projet arrêté pour être soumis à enquête publique avant l'entrée en vigueur de la loi (en principe 1er avril 2001).	La procédure d'approbation du PAZ se poursuit selon le régime antérieur et doit intervenir avant la date à laquelle l'arrêté de création devient caduc.
PAZ approuvé
PAZ approuvé.	S'il existe un POS devenu PLU, le PAZ l'intègre automatiquement. S'il n'existe pas de PLU, le PAZ devient PLU partiel et la commune doit élaborer un PLU sur l'ensemble de son territoire.

Les cartes communales – article 6

Les cartes communales acquièrent, par ce texte, le statut de document d'urbanisme. Elles sont approuvées conjointement par le conseil municipal et le préfet après enquête publique. Elles ont un caractère permanent: le délai de validité de quatre ans est supprimé. L'élaboration des cartes intercommunales peut intervenir dans le cadre de groupements intercommunaux. Les cartes en cours de validité continueront à produire leurs effets jusqu'à l'expiration du délai de quatre ans et ne pourront être renouvelées sans enquête publique.

Les communes dotées d'une carte communale ont les mêmes compétences que celles dotées d'un PLU. Cependant, les communes lors de l'approbation de la carte communale, peuvent décider que les permis de construire resteront délivrés par l'Etat. La circulaire précise que ce choix n'est pas définitif, la commune pouvant décider ultérieurement de reprendre cette compétence. Par contre le transfert de compétence à la commune est toujours définitif.

Enfin, les règles de constructibilité limitée sont modifiées: l'article L.111-1-2 est modifié afin que des constructions puissent être autorisées par délibération du conseil municipal en dehors des parties actuellement urbanisées lorsque l'intérêt de la commune le justifie et en particulier lorsqu'il s'agit d'éviter une diminution de la population communale (article 33).

Les schémas de cohérence territoriale (SCOT) – article 2

Définition et contenu

Les SCOT se situent en haut de la hiérarchie des documents d'urbanisme. En effet, les programmes locaux de l'habitat, les plans de déplacements urbains, les schémas de développement commercial, les plans locaux d'urbanisme, les plans de sauvegarde et de mise en valeur, les cartes communales, les opérations foncières et les opérations d'aménagement notamment doivent être compatibles avec les SCOT.

Un projet d'aménagement et de développement durable des territoires concernés par le SCOT est préalable au schéma. Ce projet s'appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, d'aménagement de l'espace, d'environnement, d'équilibre social de l'habitat, de transports, d'équipements et de services. Le schéma est alors élaboré à l'initiative des communes ou de leurs groupements compétents.

Les SCOT fixent les orientations générales de l'organisation de l'espace et de la restructuration des espaces urbanisés, déterminent les grands équilibres entre les espaces urbains et à urbaniser et les espaces naturels et agricoles ou forestiers, apprécient les incidences prévisibles de ces orientations sur l'environnement. Les SCOT doivent par ailleurs prendre en compte les programmes d'équipement de l'Etat, des collectivités locales et des établissements et services publics.

L'article L. 122-1 prévoit également que les SCOT, pour leur exécution peuvent être complétés en certaines de leurs parties par des schémas de secteur.

Périmètre des SCOT

Le périmètre est arrêté par le Préfet après avis du ou des assemblées départementales concernées, sur proposition des conseils municipaux ou de l'organe délibérant du ou des EPCI compétents selon un mécanisme de majorité précisé par l'article L.122-3.

L'adéquation du périmètre du SCOT avec les structures préexistantes est favorisée. En effet, lorsque le périmètre concerne des EPCI compétents en matière de SCOT, il recouvre la totalité du périmètre de ces établissements. De façon générale, l'article L.122-3 précise que le périmètre du SCOT délimite un territoire d'un seul tenant et sans enclave. C'est pourquoi, lorsqu'une commune ou un EPCI adhère ou se retire de l'EPCI ou du syndicat mixte gestionnaire du SCOT, le périmètre de celui-ci s'en trouve d'autant étendu ou au contraire réduit (article L.122-5.)

Organe compétent pour l'élaboration du SCOT

L'élaboration du SCOT revient à un EPCI ou à un syndicat mixte. Ces derniers doivent également en assurer l'approbation, le suivi, la révision et les modalités de concertation. Il importe de préciser que la dissolution de l'établissement public emporte l'abrogation du schéma, sauf si un autre établissement public en assure le suivi (article L.122-4).

Les schémas directeurs - article 3

L'article L.122-18 précise que les EPCI compétents en matière de schéma directeur sont compétents en matière de SCOT. Il prévoit des dispositions transitoires dont les détails sont repris dans le tableau ci-dessous:

STADE DE LA PROCEDURE SCHEMA DIRECTEUR	PASSAGE NOUVELLE PROCEDURE
Schéma directeur en cours d'élaboration ou de révision
Projet non arrêté avant l'entrée en vigueur de la loi (en principe 1er avril 2001)	Les actes de procédure accomplis avant l'entrée en vigueur de la loi demeurent valides. La procédure se poursuit selon les nouvelles règles de procédure et de fond.
Projet arrêté avant l'entrée en vigueur de la loi (en principe 1er avril 2001)	Le schéma peut être approuvé pendant un an selon l'ancienne procédure.
Schéma directeur approuvé
Etablissement public dissout ou n'ayant pas compétence pour gérer le schéma	Un établissement public compétent pour suivre et réviser le document doit être mis en place avant le 1er janvier 2002, sinon le schéma sera caduc.
Etablissement public existant et ayant compétence pour gérer le schéma	Le schéma reste applicable jusqu'à sa prochaine révision pour un délai maximum de 10 ans. Il bénéficie, pour ses modifications ou révisions des allègements de procédure prévues par la loi.
Cas particuliers
Schémas directeurs en cours de révision.	L'établissement public peut opter entre le nouveau régime ou la poursuite de la procédure selon le régime antérieur à condition que: - le projet soit arrêté avant le 1er janvier 2002 - la révision soit approuvée avant le 1er janvier 2003.
Application anticipée	Les dispositions appliquées par anticipation demeurent applicables jusqu'à l'approbation de la révision du schéma de cohérence territoriale dans un délai maximum de trois ans.
Modification à l'initiative du préfet	L'établissement public reprend la procédure. L'Etat ne peut la poursuivre que s'il n'y a pas d'établissement public.

Opérations d'urbanisme et autorisations de construire

Projet architectural et paysager dans les lotissements – article 27

Un décret en Conseil d'Etat fixera le seuil à partir duquel les demandes d'autorisation de lotir devront préciser le projet architectural du futur lotissement. Ce projet comprendra des dispositions relatives à l'environnement et à la collecte des déchets.

Le droit de préemption – articles 19 à 21

Le dispositif du droit de préemption est modifié en plusieurs points: d'une part le délai à l'issue duquel le titulaire du droit de préemption décide d'utiliser ou d'aliéner un bien acquis par exercice de ce droit est ramené de 10 ans à 5 ans. D'autre part les aliénations, qu'elles soient volontaires ou non, sont désormais soumises au droit de préemption (sauf les cessions effectuées dans le cadre d'un redressement judiciaire). Par ailleurs, la décision de préemption peut être motivée par référence à une délibération communale définissant les actions à mettre en œuvre pour mener à bien le programme local de l'habitat. Enfin, lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption. Le propriétaire a dans ce cas le choix entre demander l'acquisition de la totalité du bien mis en vente ou obtenir une indemnité pour perte de valeur de la partie non soumise au droit de préemption.

Certificat d'urbanisme – article 30

Le certificat indique désormais, sans tenir compte du motif de la demande, les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations applicables à un terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Lorsque la demande précise l'opération projetée en indiquant notamment la destination des bâtiments et leur superficie de plancher hors œuvre, le certificat précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération. Par ailleurs, la garantie de stabilité apportée par le certificat d'urbanisme (non remise en cause des dispositions d'urbanisme relatives à la délivrance du certificat), est étendue au régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi qu'aux limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain, à l'exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Permis de construire – article 31

Le permis des constructions non permanentes destinées à être régulièrement démontées et réinstallées, comme les chapiteaux, doit préciser la ou les périodes de l'année pendant lesquelles la construction doit être démontée. Un nouveau permis n'est plus alors exigé lors de chaque réinstallation. Toutefois, si le démontage n'a pas lieu à la date fixée part l'autorisation, le permis devient caduc.

Enfin, seuls les permis de construire délivrés postérieurement à l'annulation par voie juridictionnelle d'une carte communale, d'un POS ou d'un PLU, ou à la constatation de leur illégalité devront être délivrés après avis conforme du préfet. La circulaire indique que dans le régime antérieur, à défaut de précision par le code de l'urbanisme, toutes les autorisations délivrées entre l'approbation du POS et la décision d'annulation étaient frappés d'illégalité pour défaut d'avis conforme du préfet, du fait du caractère rétroactif de la décision.

Obligation de réalisation d'aires de stationnement – article 34

Cet article porte notamment le plafond de participation pour non réalisation d'aires de stationnement 50 000 F à 80 000 F par place manquante. Ce plafond sera revu au 1er novembre de chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction.

Construction sous des lignes à haute tension – article 5

Le préfet peut instituer des servitudes interdisant de construire sous les lignes électriques de haute tension (supérieure à 130 kilovolts). Lorsque l'institution des servitudes entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants - droit. Le paiement des indemnités est à la charge de l'exploitant de la ligne électrique.

Protection de l'acquéreur – article 14

L'acquéreur d'un terrain souhaitant réaliser un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel doit être informé si le descriptif du terrain résulte d'un bornage. Cette nouvelle disposition précise en outre que le bornage est obligatoire si le terrain est un lot d'un lotissement, s'il est issu d'une division réalisée à l'intérieur d'une ZAC ou s'il est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine.

Solidarité entre les communes en matière d'habitat

Obligation de construction de logements sociaux

Dans le but d'une certaine mixité sociale, qui devrait être effective au terme d'une période de 20 ans, il est imposé aux communes de disposer de 20% logements sociaux sous peine de sanctions financières. Les articles L.302-5 et suivants du code de l'urbanisme, introduits par l'article 55 de la présente loi, définissent le champ d'application et les modalités suivants lesquelles s'appliqueront les prélèvements sur ressources fiscales pour celles, qui, au 1er janvier 2002, ne se seraient pas conformées à leurs obligations.

Corrélativement à ce dispositif qui sanctionne financièrement les communes n'ayant pas fait les efforts nécessaires, la loi encadre très fortement les objectifs à atteindre et les modalités d'expression des collectivités.

L'objectif à atteindre : les programmes locaux de l'habitat

Les programmes locaux de l'habitat

Les objectifs de logements sociaux sont définis par la commune ou le cas échéant par l'établissement public de coopération intercommunale dont fait partie la commune suivant l'article L .302-8 du code de la construction et de l'habitation. Cette volonté s'exprime au sein des programmes locaux de l'habitat. Ces derniers devront préciser l'échéancier et les conditions de réalisation desdits logements par périodes triennales. Ils fixent également la répartition équilibrée de la taille des logements sociaux, soit par des constructions neuves, soit par l'acquisition des bâtiments existants. Ils définissent un plan de revalorisation de l'habitat existant de façon à préserver la mixité sociale. A défaut, de programme local de l'habitat voté avant le 31 décembre 2001, les communes prennent sur leur territoire toutes les mesures nécessaires à la réalisation de l'objectif des 20% de logements sociaux.

Le chiffre objectif à inscrire au PLH

S'il dépend de la commune, le chiffre de logements sociaux à atteindre ne peut être inférieur à 20% des résidences principales. S'il est fixé au niveau d'un EPCI, le chiffre inscrit peut tenir compte de façon globale de l'ensemble des logements sociaux construits dans les communes soumises à prélèvement pour atteindre l'objectif des 20% et prévoir, sous réserve de leur accord, des réalisations dans des communes qui n'y seraient pas soumises. Les communes non soumises à prélèvement ne peuvent se voir imposer la construction de logements sociaux supplémentaires.

L'accroissement net pour chaque période triennale ne peut être inférieur à 15% de la différence entre l'objectif à terme et le nombre de logements sociaux en début de période, le chiffre étant recalculé en début de chaque période. Le cumul de chaque période triennale doit permettre d'atteindre l'objectif en 20 ans.

Le champ d'application : les communes concernées

Les dispositions introduites s'imposent aux communes dont la population est au moins égale à 1500 habitants en Ile de France et 3500 habitants dans les autres régions et qui sont comprises, au sens du recensement général de population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants et dans lesquelles le nombre de logements locatifs sociaux représente au 1er janvier de l'année précédente moins de 20 % des résidences principales.

Ce dispositif n'est toutefois pas applicable :

- aux communes comprises dans une agglomération dont le nombre d'habitants a décru entre les deux derniers recensements et qui appartiennent à une communauté urbaine, une communauté d'agglomération, une communauté de communes compétentes en matière de programme local de l'habitat dès lors que celui-ci a été approuvé.

- aux communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une in- constructibilité résultant d'un plan d'exposition au bruit approuvé.

Il en ressort que pour la Haute Garonne, peu de communes sont concernées puisqu'il s'agit de celles qui se situent dans l'agglomération toulousaine uniquement, qui ont une population de plus de 3500 habitants et ce sous réserve des autres critères exclusion du dispositif.

Les logements sociaux et résidences principales

La loi instaure donc une règle de rapport entre résidences principales et logements sociaux. Si la définition des résidences principales ne fait guère problème puisqu'elle renvoie au rôle de la taxe d'habitation, « les résidences principales retenues (...) sont celles qui figurent au rôle établi pour la perception de la taxe d'habitation. », la notion de logement social mérite quelques précisions. Sont retenus pour l'application de ce dispositif, les logements locatifs soumis à plafond de loyer accessible aux ménages à ressources modestes et réservés dans leur accès à des ménages sous plafond de ressources.

Plus précisément, aux termes du troisième alinéa de cet article L.302-5 du code de la construction et de l'habitation, par « logements locatifs sociaux » il convient de retenir:

- les logements locatifs appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré à l'exception de ceux qui ont été construits ou acquis et améliorés à compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention (L.353-1 du CCH). Les loyers de ces logements sont trop élevés pour concerner les ménages modestes.

- les autres logements conventionnés et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources ; quelque soit le bailleur, il a été estimé que le conventionnement garantissait le plafond de loyer et de ressources.

les logements ou les lits des logements - foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et de logements foyers dénommés résidences sociales conventionnés ainsi que les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale.

Le calendrier et les modalités d'application

La procédure mise en place prévoit que dès 2001, un inventaire contradictoire des logements locatifs sociaux est effectué et, à partir du 1er janvier 2002, sera opéré le prélèvement sur ressources fiscales pour les communes qui n'auraient pas fait face à l'obligation de mixité sociale.

Dès 2001 : l'inventaire des logements sociaux

Avant le 1er juillet de chaque année, les personnes morales, propriétaires ou gestionnaires de logements sociaux, ont l'obligation de fournir au préfet, un inventaire par commune des logements sociaux dont ils sont propriétaires ou gestionnaires dans toutes les communes de l'agglomération au 1er janvier de l'année en cours. Le contenu de cet inventaire sera précisé par décret en Conseil d'Etat et une circulaire spécifique est annoncée sur ce point.

Il est cependant d'ores et déjà prévu que le défaut de production de cet inventaire ou la production d'un inventaire manifestement erroné donnera lieu à une amende de 10 000 F. recouvrée comme en matière de taxe sur les salaires.

Le préfet communiquera ensuite à la commune avant le 1er septembre, cet inventaire et celle-ci disposera de deux mois pour faire connaître ses observations quand le nombre de logements sociaux sera inférieur à 20%.

Après examen de ces observations, le préfet notifiera le nombre de logements retenu pour l'application du dispositif financier qui sera mis en œuvre au 1er janvier 2002.

Au premier janvier 2002 : le prélèvement sur ressources fiscales

Le principe

Dans les communes ayant moins de 20% de logements locatifs sociaux, un prélèvement sur les ressources fiscales est opéré sur la base de 1000 F. par logement manquant par rapport au seuil des 20%. Cependant, ce prélèvement ne pourra dépasser 5% des dépenses réelles de fonctionnement de la commune, montant constaté dans le compte administratif affèrent au pénultième exercice (c'est à dire en 2000 pour un prélèvement en 2002). Ce prélèvement n'est pas effectué s'il est inférieur à 25 000 F.

Par ailleurs, en sont exonérées les communes percevant la dotation de solidarité urbaine et ayant plus de 15% de logements sociaux.

Ce prélèvement est inscrit à la section de fonctionnement du budget des communes sur le produit de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle.

Toutefois, pour les communes ayant un potentiel fiscal supérieur à 5000 F

Au moment de la promulgation de la loi, ce prélèvement est égal à 20% du potentiel fiscal par habitant. Ce seuil de 5000 F. est actualisé tous les ans en fonction du taux moyen de progression du potentiel fiscal par habitant de l'ensemble des communes de

15 000 habitants.

Déductions

Ce prélèvement est diminué du montant des dépenses exposées par la commune au titre:

- des subventions foncières (article L.2254-1 du code général des collectivités territoriales),

- des travaux de viabilisation de terrain ou des biens immobiliers mis ensuite à disposition pour réaliser des logements sociaux,

- des moins values correspondant à la différence entre le prix de cession de terrains ou de biens immobiliers donnant lieu à la réalisation effective de logements sociaux et leur valeur vénale estimée par le service des domaines.

Si le montant de ces dépenses et moins value de cession est supérieur au prélèvement d'une année, le surplus peut être déduit du prélèvement l'année suivante.

Le devenir des sommes ainsi collectées

Dans le cas d'une appartenance à une structure intercommunale

Si la commune appartient à une communauté urbaine, à une communauté d'agglomération, à une communauté d'agglomération nouvelle, une communauté de communes ou un syndicat d'agglomération nouvelle compétents pour effectuer des réserves foncières en en vue de la réalisation de logements sociaux et lorsque cet établissement public est doté d'un programme local de l'habitat, la somme correspondante est versée à cette structure, déduction faite des prélèvements des sommes exposées par la communes en vue du logement social.

La somme collectée doit être utilisée pour financer des acquisitions foncières et immobilières destinées à la réalisation de logements sociaux et des opérations de renouvellement et requalification urbains inscrites dans le contrat de ville ou dans les zones sensibles.

Dans le cas où les conditions ci-avant ne sont pas réunies

A défaut de structure de coopération intercommunale adéquate, le prélèvement ira à un établissement public foncier local si la commune en fait partie.

Dans tous les autres cas, le prélèvement sera versé à un fonds d'aménagement urbain à créer par la loi de finances et destiné aux communes pour des actions foncières et immobilières en faveur du logement social.

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