Logement communal mis à la location : la commune est-elle tenue de faire réaliser un DPE ?
Le DPE ou diagnostic de performance énergétique a pour fonction de donner des informations sur la quantité d’énergie effectivement consommée, les émissions de gaz et effet de serre ou bien encore sur les conditions d’aération et de ventilation d’un logement ou d’un bâtiment. Il doit être effectué à l’initiative du propriétaire qu’il soit bailleur ou vendeur.
Après avoir rappelé les fondements juridiques de cette obligation, nous présenterons son champ d’application et les logements communaux concernés.
Nous aborderons ensuite les modalités de sa mise en œuvre et les impacts issus du classement du logement.
Les fondements juridiques de l’obligation
L'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation fait obligation au bailleur de joindre, en annexe du contrat de location, lors de sa conclusion ou de son renouvellement, un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant notamment le DPE (article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation (CCH)). Cette obligation existe depuis le 1er juillet 2007, mais, depuis le mois de juillet 2021, le DPE n'est plus un simple document à caractère informatif. Il revêt un caractère opposable qui engage la responsabilité contractuelle du bailleur à l'égard du locataire en cas d'indications erronées.
La mention des classements énergétique et climatique du logement, sur les échelles de référence (A à G) doit également apparaitre obligatoirement dans les annonces immobilières de location insérées dans la presse écrite ou sur une plateforme numérique. A défaut, une amende administrative pourra être appliquée dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour les non-professionnels et après mise en demeure (articles L.126-33 et R.126-21 du CCH).
Le propriétaire doit aussi être en mesure de tenir le DPE à la disposition de tous les candidats à la location lors des visites du bien à louer (article 3-3, dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 précitée).
Champ d’application
Cette obligation s’applique à tous les logements à l’exception de ceux dont la surface plancher est inférieure à 50 mètres carrés et qui sont utilisés moins de 4 mois par an (article R.126-15 du CCH).
Concernant les communes, cette obligation s’applique aux logements qui relèvent du domaine privé communal et qui sont soumis au régime fixé par la loi du 6 juillet 1989.
En revanche, lorsqu’il s’agit de logements qui relèvent du domaine public et qui n’ont fait l’objet d’aucun acte de désaffectation ou de déclassement, les dispositions de cette loi ne s’appliquent pas et le critère de performance énergétique minimale n’est pas opposable à la commune ou à la collectivité bailleresse. C’est, par exemple le cas, des logements qui se trouvent dans l’enceinte scolaire tels que ceux dédiés aux instituteurs.
Les modalités de sa mise en œuvre
L’obligation pour le bailleur de fournir un DPE ne s'impose qu'au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement. Il y a renouvellement lorsque le bail est revu à son échéance, entre le propriétaire et le locataire, afin d'être modifié, en général pour une augmentation du loyer, si les conditions sont réunies. Il y a alors signature d'un nouveau contrat de bail auquel doit être annexé le DDT avec le DPE.
Lorsque le bail se reconduit de façon tacite à l'identique, il n'y a pas d'obligation d'établir un nouveau diagnostic au moment où la reconduction intervient. Toutefois, dans la mesure où le propriétaire est tenu de fournir un DPE valide dans le dossier de diagnostic technique, le locataire d’un bail en cours est en droit de réclamer un DPE afin d'évaluer la décence du logement, notamment lors de la reconduction tacite du contrat.
Dans le cas, où la commune décide de sa propre initiative, en cours de location, de faire réaliser un DPE, elle doit recueillir l’accord express du locataire pour permettre au diagnostiqueur d’intervenir. En effet, le locataire n’a pas l’obligation de laisser accéder à son logement la société missionnée pour procéder au diagnostic. Il est juste tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux du logement, notamment en matière énergétique (article 7- e) loi de juillet 1989 précitée). Le locataire dispose d'un droit de jouissance totale sur le logement et la violation de domicile est punissable au plan pénal.
La durée de validité des DPE établis postérieurement au 1er juillet 2021 est fixée à 10 ans, sauf lorsque le DPE permet d’établir que le logement concerné appartient à la classe A, B ou C (article L.126-31 du CCH).
L’impact d’un classement DPE sur les catégories F ou G
Dans le cas où le DPE indique que le logement appartient à la classe F ou G, le loyer ne pourra faire l'objet d'aucune révision, conformément à la clause d’indexation du contrat. Celui-ci reste gelé. Il est par ailleurs, interdit d'augmenter le loyer lors d'un changement de locataire.
En outre, depuis le 1er janvier 2025, les logements situés en France métropolitaine, dont le DPE correspond à la lettre G, ne peuvent plus être proposés à la location. Cette interdiction s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de cette date.
Pour les contrats signés avant le 1er janvier 2025, les logements ne sont pas concernés par cette interdiction. En revanche, elle s’appliquera au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail. Il conviendra dès lors, pour le propriétaire, de procéder aux travaux d'amélioration énergétique nécessaires afin de permettre la remise du logement en location.
Si un logement ne répond pas aux conditions de décence, notamment sur le plan énergétique, le locataire dispose d’un recours contre son propriétaire pour faire valoir ses droits. Il pourra notamment obtenir une baisse, voire une suspension, du loyer, le temps que son bailleur fasse les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour sortir le logement de l’étiquette G. Si le locataire ne saisit pas le tribunal, il ne se passera rien pour le propriétaire. Il n’est pas prévu de sanction financière à son encontre.
Les conséquences de l’absence d’un diagnostic technique et du DPE
Aucun texte ne prévoit de sanction en l’absence du dossier de diagnostic technique annexé au contrat de bail. Le preneur a toutefois la possibilité d’invoquer le dol de son cocontractant s’il établit un lien de causalité entre la précision manquante et un dommage susceptible de survenir en cours de bail (notamment atteinte à la santé des occupants ou accidents matériel) dans le cadre d’une action judiciaire.
Pour autant, cela ne signifie pas que le bailleur n’a pas à réaliser les diagnostics. La non réalisation de certains états que le dossier doit comprendre peut quant à elle être sanctionnée :
- l’absence d’établissement du constat de risque d’exposition au plomb constitue un « manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur » aux termes de l’article L.1334-7 du code de la santé publique (CSP) ;
- l’absence de l’état des risques naturels et technologiques dans une zone où un plan de prévention existe peut-être sanctionnée par la résolution du contrat de bail ou la diminution du loyer à la demande du locataire devant le juge (article 3.3 alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989).
En ce qui concerne le DPE, il n’y a pas de texte sanctionnant son absence. Seul l’article L.126-33 du CCH prévoit une amende administrative dans le cas où le classement du bien au regard de sa performance énergétique et une indication sur le montant des dépenses théoriques ne sont pas mentionnés sur l’offre de location.
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