Un propriétaire peut-il faire couper l'eau dans un appartement occupe par un locataire ?
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Les collectivités gestionnaires de services d'eau potable sont régulièrement confrontées à la demande d'usagers qui souhaitent résilier leur abonnement.
Si cette demande ne présente aucune difficulté lorsqu'elle émane de l'usager qui bénéficie directement des prestations du service, qu'en est-il lorsque c'est le propriétaire non occupant du logement en cours de location qui sollicite cette résiliation et ce, alors même que son locataire est encore dans les lieux.
Cette requête est-elle légale ? Existe-t-il des dispositifs destinés à prévenir ce type de situation ? Quel est le rôle de la collectivité gestionnaire ?
Ce Conseil en diagonale répond successivement à chacune de ces questions.
Le propriétaire-abonné du service d'eau potable dispose-t-il d'un droit à résiliation
Aux termes de l'article L.2224-12 du code général des collectivités territoriales (CGCT), « les usagers des services d'eau potable peuvent présenter à tout moment une demande de résiliation de leur contrat d'abonnement. Ce contrat prend fin dans les conditions fixées par le règlement de chaque service, dans un délai qui ne peut excéder quinze jours à compter de la date de présentation de la demande ».
Or, au vu de la jurisprudence de la Cour de cassation, le propriétaire est non seulement l'abonné du service d'eau mais il en a également la qualité d'usager.
En effet, bien que la qualité d'usager d'un service public industriel et commercial soit, en principe, reconnue à la personne qui bénéficie directement des prestations afférentes au dit service, le juge a adopté une conception très extensive de la notion de bénéficiaire de ces prestations en reconnaissant la qualité d'usager au propriétaire d'une ferme donnée à bail qui avait assigné une commune aux fins d'obtenir le rétablissement de la distribution d'eau, alors que le contrat de fourniture avait été passé avec le locataire (Cass. Civ. 1ère, 6 mars 2001, n° 98-22629 ; dans le même sens, voir Cass. Civ. 1ère, 20 juin 2006, n° 04-17239).
Un propriétaire abonné au service de l'eau peut donc obtenir la résiliation de son abonnement, et en conséquence la fermeture du branchement et la dépose du compteur, alors même que le logement est occupé par un locataire.
Ce faisant, le bailleur manquerait cependant à son obligation de délivrance d'un logement décent et pourrait dès lors voir sa responsabilité contractuelle engagée par son locataire (Cass. Civ. 3ème, 15 décembre 2004, n° 02-20614). Il appartiendra alors au locataire concerné d'engager une action en ce sens à l'encontre du bailleur.
Existe-t-il des dispositifs de prévention des coupures d'eau et d'aide au paiement des factures d'eau des personnes en difficulté ?
Le code de l'action sociale et des familles met en place des mesures en vue de garantir la fourniture d'eau, d'énergie et de services téléphoniques dans le logement des personnes éprouvant des difficultés particulières (article L.115-3).
S'agissant spécifiquement de la fourniture en eau, l'article L.115-3 alinéa 3 de ce code et le décret n° 2008-780 du 13 août 2008 (décret relatif à la procédure applicable en cas d'impayés des factures d'électricité, de gaz, de chaleur et d'eau ) prévoient que les distributeurs ne peuvent procéder à l'interruption de la fourniture d'eau de leurs abonnés, pour non-paiement des factures, lorsque ces derniers bénéficient ou ont déjà bénéficié dans les 12 derniers mois, d'une aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Il convient de signaler que les personnes qui ne sont pas directement abonnées à un service de distribution d'eau, comme par exemple les locataires, peuvent également présenter une demande d'aide financière auprès du FSL.
Quel est le rôle de la collectivité gestionnaire du service d'eau potable ?
Les compteurs étant généralement situés sur des propriétés privées, la collectivité en charge du service de l'eau doit, pour pouvoir accéder aux lieux, informer les locataires en cause de la fermeture prochaine du branchement d'eau de leur logement et de la dépose du compteur.
Elle peut également prévenir les intéressés de la possibilité de bénéficier d'aides pour s'acquitter de leurs obligations locatives et de leurs charges (cf. supra).
Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.
