La taxe forfaitaire sur la cession de terrains devenus constructibles
Article
La loi relative à la mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a modifié le mode de calcul de la taxe forfaitaire sur la cession de terrains devenus constructibles. Ces modifications s'appliquent à partir du 28 septembre 2009. C'est pourquoi nous vous proposons ci-après la mise à jour de la Fiche Technique et de la délibération relative à cette taxe, publiés dans un précédent numéro d'ATD Actualité.
Ces documents peuvent être téléchargés à partir de la base de données documentaires de notre site www.atd31.fr
Le classement d'un terrain en zone constructible implique de lourdes conséquences financières pour les communes, qui doivent financer les équipements publics accompagnant cette ouverture. Les coûts de développement des infrastructures et des équipements obèrent ainsi souvent la faisabilité des opérations, notamment s'agissant de logements sociaux
Dans le même temps, ce classement entraîne pour le propriétaire une plus-value très importante.
Tirant les conclusions de ce constat, et estimant indispensable, pour remédier à la crise actuelle du foncier, de réconcilier les élus locaux avec l'acte de construire, le groupe de travail chargé d'étudier les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement a proposé, dans son rapport, d'engager une réflexion sur l'institution d'un système de partage de la plus-value engendrée par l'ouverture d'un terrain à l'urbanisation.
C'est dans cette perspective que l'article 26 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a institué la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles. La loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (dite loi MLLE) a récemment modifié les modalités de calcul de cette taxe.
Cette fiche technique explicite le dispositif de ce nouvel impôt direct facultatif communal, dont les conditions d'application sont fixées par le décret n° 2007-1394 du 27 septembre 2007 et par l'instruction n° 8 M-3-07 du 28 novembre 2007.
Institution de la taxe forfaitaire
Depuis le 1er janvier 2007, il peut être institué une taxe forfaitaire facultative sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement :
-par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation,
-ou par une carte communale, dans une zone constructible.
Ces dispositions s'appliquent aux « cessions intervenues à compter du 1er janvier 2007 ». On considère que la cession est intervenue à la date portée dans l'acte s'il est passé en la forme authentique, ou à la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties dans les autres cas.
Peuvent ainsi instituer, par délibération, cette taxe :
-les communes,
-les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), lorsqu'ils sont compétents pour l'élaboration de ces documents locaux d'urbanisme, à leur profit en lieu et place et avec l'accord des communes qu'ils regroupent (article 66 de la loi de finances pour 2007 n°2006-1666 du 21 décembre 2006).
Elle s'applique aux cessions réalisées à compter du 1er jour du 3ème mois qui suit la date à laquelle la délibération est intervenue à condition que cette dernière ait été notifiée aux services fiscaux au plus tard le 1er jour du 2ème mois qui suit la date à laquelle elle a été prise.
L'instruction du 28 novembre 2007 précise que lorsque cette transmission intervient après cette date, il est admis, à titre de règle pratique, que la taxe ne s'applique pas aux cessions réalisées à compter du premier jour du troisième mois qui suit la date de la délibération, mais à compter du premier jour du deuxième mois qui suit la date de la notification aux services fiscaux (CGI, art. 1529-VI du code général des impôts – CGI).
Le champ d'application de la taxe forfaitaire
Les personnes assujetties
La taxe s'applique aux cessions réalisées :
-par les personnes physiques et les sociétés et groupements, soumis à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers (dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI),
-par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France, assujettis à l'impôt sur le revenu, soumis au prélèvement (dans les conditions prévues à l'article 224 bis A du CGI).
En revanche, la taxe ne s'applique :
-ni aux profits tirés d'une activité professionnelle, imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux,
-ni à certains titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité (invalides incapables d'exercer une profession quelconque) n'entrant pas dans le champ d'application du régime d'imposition des plus values immobilières des particuliers (article 150 U-III du CGI), sous réserve de respecter certaines conditions.
Les biens concernés
La taxe s'applique aux seules cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles sans qu'il soit tenu compte :
-de l'origine de propriété du bien cédé,
-de l'intention spéculative (ou non) du cédant,
-de l'affectation (ou de la destination) du bien.
Les cessions assujetties
La taxe s'applique uniquement aux cessions à titre onéreux (ventes, échanges, expropriations à l'exception de celles exonérées sous condition de réemploi). Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès, sont donc exclues du champ d'application de la taxe.
Les cessions exonérées
En application des dispositions des 3ème à 5ème alinéas du II de l'article 1529 du CGI, la taxe ne s'applique pas :
-aux cessions de terrains exonérées d'impôt au titre des plus-values immobilières des particuliers en application des dispositions mentionnées aux 3° à 8° du II de l'article 150 U du CGI. Sont ici concernées les cessions de terrains :
-qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation principale du cédant, lorsque ces dépendances sont cédées conjointement;
-pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;
-échangés dans le cadre d'opérations de remembrement ou assimilées ;
-dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 € ;
-avant le 31 décembre 2009, au profit d'un organisme en charge du logement social;
-avant le 31 décembre 2009, à une collectivité territoriale en vue de leur cession à un organisme chargé du logement social ;
-aux cessions de terrains classés en zone constructible depuis plus de 18 ans ;
-lorsque le prix de cession du terrain, défini à l'article 150 VA du CGI, est inférieur au prix d'acquisition effectivement acquitté par le cédant et tel qu'il a été stipulé dans l'acte de cession, majoré d'un montant égal à 200 % de ce prix, c'est-à-dire lorsque le prix de cession est inférieur au triple du prix d'acquisition.
Les modalités d'imposition
Le fait générateur de l'imposition est constitué par la première cession à titre onéreux d'un terrain, intervenue après son classement en terrain constructible. Les cessions du même terrain intervenant ultérieurement n'entrent donc pas dans le champ de la taxe
La taxe due par le cédant, est assise, jusqu'au 27 septembre 2009, sur un montant égal aux 2/3 du prix de cession du terrain, puis, à compter du 28 septembre 2009, sur un montant égal au prix de cession diminué du prix d'acquisition stipulé dans les actes et actualisé en fonction du dernier indice INSEE. En l'absence d'éléments de référence, la taxe est assise sur les deux tiers du prix de cession du terrain (article 1529 modifié du CGI).
Il s'agit du prix réel figurant dans l'acte, majoré des charges et indemnités mentionnées à l'article 683-I-2ème alinéa du CGI, et minoré, sur justificatifs, du montant de la TVA acquittée et des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession.
A noter : Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte.
Le taux de la taxe est fixé à 10 % de la base taxable (ce qui correspond à 6,66 % du prix de cession dans l'hypothèse d'une taxation sur les 2/3 du prix de cession du terrain et, à compter du 28 septembre 2009, à 10 % de la plus-value réellement effectuée).
Les obligations déclaratives et paiement de la taxe
Transfert de propriété constaté par acte notarié
Déclaration
La déclaration doit être déposée dans les conditions prévues au 1° et au 4° du I de l'article 150 VG du CGI applicable en matière de plus-values immobilières des particuliers.
Lorsque la cession est constatée par acte notarié, la déclaration doit être déposée à la conservation des hypothèques, à l'appui de la réquisition de publier.
Dans les autres cas, la déclaration doit être déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la cession (article 150 VG-I 4°).
L'absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité de l'enregistrement lorsque l'acte ne contient pas l'une des mentions obligatoires (cf. infra).
A noter : L'imprimé n° 2048-IMM aménagé, qui retrace les éléments servant à la liquidation, le cas échéant, de la taxe et/ou de la plus-value immobilière est disponible, depuis le 1er janvier 2007, sur le site Internet www.impots.gouv.fr.
Dispense de déclaration
Lorsque la cession est exonérée de taxe forfaitaire, aucune déclaration ne doit être déposée. Il s'agit :
-des cessions de terrains exonérées en matière de plus-values immobilières des particuliers en vertu des 3° à 8° de l'article 150 U du CGI (article 1529-II, 3ème alinéa),
-des cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans (article 1529-II, 4ème alinéa).
Mentions dans l'acte
L'acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l'enregistrement doit préciser, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d'enregistrement, la nature et le fondement de l'exonération de la taxe forfaitaire ou de l'absence de taxation.
Pour l'application de ces dispositions, l'article 317 B de l'annexe II au CGI prévoit les mentions qui, dans une telle situation, doivent obligatoirement figurer dans l'acte.
Obligations de paiement
La taxe, due par le cédant, est versée lors du dépôt de la déclaration, avant exécution de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée.
Le dépôt (ou la formalité) est refusé :
-à défaut de paiement préalable (cf. infra les exceptions),
-ou s'il existe une discordance entre le montant de la taxe figurant sur la déclaration et le montant effectivement versé lors de la réquisition ou de la présentation à l'enregistrement.
Le dépôt tardif de la déclaration donne lieu à l'application de l'intérêt de retard à compter du premier jour du mois qui suit celui au cours duquel cette déclaration aurait dû être déposée, soit dans un délai de deux mois à compter de la date de l'acte (art. 647-III du CGI).
Transfert de propriété constaté par un acte autre que notarié
Pour les actes passés en la forme administrative qui constatent une mutation immobilière amiable ou forcée de biens notamment au profit d'une collectivité territoriale, d'un établissement public local ou d'un groupement d'intérêt public, la déclaration est remise à la collectivité publique cessionnaire préalablement à la réquisition de publier ou à la présentation à l'enregistrement.
Dans cette situation, l'absence de déclaration à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité (article 150 VG-II 1° du CGI).
Compléments de lecture
1 – Nous tenons à votre disposition, sur simple demande, l'instruction n°8 M-3-07 n° 122 du 28 novembre 2007 relative à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains devenus constructibles.
2 – Le Service Financier a élaboré une délibération instaurant cette taxe.
Elle est notamment disponible sur la base de données documentaire de notre site Internet : www.atd31.fr
Lien hypertextes:
Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.
