Vos questions/Nos réponses : Construction d’une résidence intergénérationnelle avec logements locatifs : la commune peut-elle être éligible au FCTVA ?
Selon les termes des articles L.1615-1 et suivants et R.1615-1 et suivants du code général des collectivités territoriales, les dépenses de travaux éligibles au fonds de compensation de la TVA (FCTVA) doivent remplir sept conditions cumulatives :
• Avoir été réalisées par un bénéficiaire potentiel du FCTVA ;
• La collectivité doit être propriétaire de l’équipement sur lesquels les travaux sont effectués ;
• Le bénéficiaire du FCTVA doit être compétent pour agir dans le domaine concerné ;
• Il doit s’agir d’une dépense réelle d’investissement ou d’une dépense réelle d’entretien de bâtiment ou de voirie (imputée en section de fonctionnement) ;
• La dépense doit avoir été grevée de TVA ;
• Cette dépense ne doit pas être exposée pour les besoins d’une activité assujettie à TVA permettant la récupération de la TVA par la voie fiscale ;
• La dépense ne doit pas avoir été effectuée pour un bien cédé ou confié à un tiers non bénéficiaire du fonds (excepté lorsque le tiers est gestionnaire d’un service public ou prestation de service, réalise une mission d’intérêt général ou lorsqu’il s’agit d’un bien confié à l’Etat).
En principe, la location d’un immeuble, quelle que soit sa nature, devrait être assujettie à la TVA. En effet, il s’agit d’une prestation de service, donnant lieu à une rémunération sous forme de loyer, fournie par le propriétaire bailleur.
Dans ce contexte, la location d’un logement à usage d’habitation meublé ou non meublé est une activité productrice de revenus. Les dépenses liées aux travaux de rénovation de ces logements « sont inéligibles au FCTVA dans la mesure où les comptes « immeubles de rapport », enregistrant les dépenses portant sur des biens productifs de revenus et appartenant au domaine privé de la collectivité n’ont pas été retenus dans l’assiette d’éligibilité » (réponse ministérielle du 25 avril 2024). La commune ne pourra donc pas récupérer le FCTVA sur l’opération de construction de la résidence intergénérationnelle.
Par ailleurs, conformément à l’article 261 D du code général des impôts, la location d’un immeuble à usage d’habitation, qu’il soit meublé ou non meublé, est exonérée de TVA. Dans ce cadre, le bailleur ne peut ni opter pour l’assujettissement de la location à la TVA ni, par voie de conséquence, récupérer cette taxe par voie fiscale.
Dès lors, dans la mesure où la location d’un immeuble à usage d’habitation n’est pas soumise à la TVA et les dépenses d’investissement ne sont pas éligibles au FCTVA, le seul moyen permettant de récupérer ce manque à gagner consiste à ajuster le montant du loyer.
Dans l’hypothèse où les logements locatifs seraient assimilés à des logements sociaux, les dépenses liées aux travaux de construction resteraient inéligibles au FCTVA au motif que « les dépenses d’investissement réalisées par les collectivités territoriales portant sur des biens mis à la disposition de tiers, à titre exclusif et pour leurs seuls besoins propres, sont inéligibles au FCTVA » (réponse ministérielle du 15 novembre 2007).
En revanche, sous certaines conditions (le logement faisant l’objet d’une convention ouvrant droit au bénéfice de l’aide personnalisée au logement, l’obtention de l’agrément préfectoral pour la construction et le recours à un prêt aidé ou à une subvention de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine), la collectivité pourrait bénéficier du mécanisme de la livraison à soi-même au taux réduit de TVA.
Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.
