Haute-Garonne Ingénierie
Agence Technique Départementale

Article mis à jour le 28 juillet 2015

La loi n°2013-569 du 1er juillet 2013 a autorisé le gouvernement à adopter par voie d'ordonnance huit mesures pour accélérer les projets de construction et lever certains freins à la construction de logements.

Cette fiche vous présente les ordonnances relatives:

- au contentieux de l'urbanisme ;

- à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement ;

- au développement de la construction de logements ;

La quatrième ordonnance, qui concerne  « la procédure intégrée pour le logement », a fait l'objet d'une fiche technique dans l'ATD Actualité n° 248 du 1er avril 2015.

L'ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme et son décret d'application du 1er octobre 2013 (n°2013-879)

Cette ordonnance a pour objet de faciliter les projets de construction. A cette fin elle encadre les procédures contentieuses contre les permis de construire, de démolir ou d'aménager, pour limiter les recours et en réduire la durée.

Elle:

- Renforce le contrôle de l'intérêt à agir du requérant : le projet de construction ou d'aménagement objet du contentieux doit être de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien du requérant qu'il détient ou occupe régulièrement. Cet intérêt s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire (articles L.600-1-2 et L.600-1-3 du Code de l'Urbanisme, CU).

- Rend possible la régularisation de l'autorisation attaquée, en cours d'instance ou après celle-ci : si le juge administratif estime qu'un vice entraînant l'illégalité d'une partie d'un projet est susceptible d'être régularisée par un permis modificatif, il peut limiter à cette partie l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer un délai pour régulariser l'autorisation. De même, lorsque l'illégalité porte sur un permis de construire, de démolir ou d'aménager, le juge peut surseoir à statuer, en cours d'instance, jusqu'à l'expiration d'un délai qu'il fixe pour régulariser l'acte. Le juge statue au vu de l'éventuel permis modificatif à la fin du délai (articles L.600-5 et L.600-5-1 du CU).

- Permet la réclamation de dommages et intérêts contre l'auteur d'un recours malveillant : si le recours excède la défense des intérêts légitimes du requérant et cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis (article L.600-7 du CU).

- Encadre les transactions relatives au désistement d'un recours : en vue de lutter contre les recours malveillants, tout désistement d'un requérant en contre partie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistré auprès des services fiscaux.

Si cette contre partie n'est pas enregistrée, elle peut faire l'objet d'une action en répétition qui se prescrit par 5 ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature (article L.600-8 du CU).

Cette ordonnance est entrée en vigueur depuis le 19 août 2013, son décret sera applicable à compter du 1er décembre 2013.

L'ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013, relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux » (article L 261-3 du code de la construction et de l'habitation)

Devant les difficultés rencontrées par des acquéreurs pour faire achever la construction, l'ordonnance rend obligatoire, pour le vendeur, le recours à une garantie financière d'achèvement auprès d'une banque, d'un établissement de crédit, d'une entreprise d'assurance agréée ou d'une société de caution mutuelle, avant la conclusion du contrat de vente.

La justification de l'obtention de cette garantie financière devra être annexée à ce contrat.

Cette mesure s'appliquera aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015.

L'ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logements, complétée par le décret n° 2013-891 du 3 octobre 2013.

Cette ordonnance vise à favoriser la réalisation de logements en milieu urbain dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. En Haute-Garonne sont concernées 73 communes de l'agglomération toulousaine (voir liste en annexe).

- Les dérogations accordées par le maire:

L'ordonnance permet à l'autorité compétente en matière d'application du droit des sols (le maire pour les communes dotées d'un PLU ou d'un POS) de déroger aux règles du document d'urbanisme, par décision motivée, afin d'accorder des autorisations de construire, pour des projets destinés principalement à la création de logements. Cette dérogation doit tenir compte de la nature du projet et de la zone concernée dans un objectif de mixité sociale.

Les dérogations aux règles d'urbanisme sont celles relatives:

au gabarit et à la densité, pour autoriser le dépassement de la hauteur règlementaire dans la limite de l'alignement sur la hauteur d'une construction contiguë existante ;

à la densité et aux aires de stationnement, pour permettre la surélévation d'une construction existante. Si le projet est contiguë à une autre construction, les règles relatives au gabarit peuvent être également concernées ;

à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement, pour autoriser la transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant dans la limite du gabarit existant ;

à tout ou partie des obligations de création d'aires de stationnement, lorsque le projet de construction de logement est situé à moins de 500 mètres d'une gare d'une station de métro ou de tram, ou de transport collectif en site propre.

- Les dérogations accordées par le Préfet:

Il peut également être dérogé aux dispositions relatives à l'isolation acoustique, au passage des brancards pour l'évacuation des blessés ou malades, aux ascenseurs, à l'aération, à la protection des personnes contre l'incendie et aux lignes de communications électroniques, pour un projet de surélévation d'un immeuble achevé depuis plus de 2 ans.

Cette dernière dérogation doit faire l'objet d'une demande, jointe au dossier de permis de construire, qui est transmise par la commune, dans la semaine qui suit le dépôt, au Préfet.

Celui-ci instruit la demande au regard:

de la structure et de la configuration de la partie existante ;

des caractéristiques, notamment structurelles, ou liées aux matériaux en place, du bâtiment à surélever ;

de l'éventuelle dégradation des caractéristiques, notamment en matière de sécurité et d'aération, des logements de la partie existante.

La décision du Préfet, éventuellement assortie de prescriptions particulières ou de mesures compensatoires, doit intervenir dans un délai de 3 mois. A défaut de réponse dans ce délai la décision est réputée favorable.

Le permis de construire ne peut pas être accordé avant l'obtention de la dérogation du Préfet. En conséquence, le délai d'instruction du permis de construire est rallongé d'un mois, portant ainsi le délai global à trois mois.

De plus, ce permis ne peut pas être accordé de manière tacite, s'il n'y a pas de réponse dans le délai d'instruction. En cas de dépassement du délai de trois mois le permis doit être refusé.

Cette ordonnance et son décret sont d'application immédiate.

Annexe: Les communes de l'Unité Urbaine de Toulouse concernées par l'ordonnance

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Les quatre autres mesures ont été prises dans le cadre des ordonnances suivantes :

• Ordonnance n° 2013-1184 du 19 décembre 2013 relative à l'amélioration des conditions d'accès aux documents d'urbanisme et aux servitudes d'utilité publique
• Ordonnance n° 2013-1185 du 19 décembre 2013 relative au taux de garantie que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent apporter à des emprunts souscrits par un concessionnaire d'aménagement
• Ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire
• Ordonnance visant à modifier les règles relatives aux délais de paiement applicables aux marchés de travaux privés mentionnés au 3° de l'article 1779 du code civil, afin de faciliter la gestion de la trésorerie des professionnels du secteur du bâtiment et des travaux publics -en attente de publication

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