La loi de différenciation, décentralisation, déconcentration et portant diverses mesures de simplification : les dispositions relatives à l'urbanisme
Article
La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale - dite loi « 3 DS », aborde de nombreux sujets qui ont déjà été traités en grande partie dans les publications de HGI / ATD 31 (voir Mensuels de décembre 2021 (n° 314) et janvier 2022 (n° 315).
Ce nouvel article porte sur les sujets liés aux différents domaines de l’urbanisme, présents dans cette loi.
- LE SRADDET (article 114 de la loi)
- ENERGIE EOLIENNE (article 35 de la loi)
- AVIS DE L’ETAT SUR LE PLU (article 113 de la loi)
- LA LOI SRU ET L’OBLIGATION DE PRODUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX (article 68 de la loi)
- DEROGATIONS AUX REGLES DU PLU (article 112 de la loi)
- DELEGATION DU DROIT DE PREEMPTION (articles 71 et 191 de la loi)
- OPERATION DE REVITALISATION DE TERRITOIRE (ORT) (articles 96 et 110 de la loi)
LE SRADDET (article 114 de la loi)
La loi 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi « Climat et Résilience » a posé le principe d’un objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici 2050.
Cet objectif doit être atteint par paliers successifs, le premier concernant la période 2021 - 2031, avec des engagements des collectivités dans leurs documents de planification et d’urbanisme respectifs.
Dans l’idéal, la déclinaison de ce principe se déroule depuis le niveau régional, au travers du schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET), jusqu’aux documents de planifications locaux (Plan Local d’Urbanisme et carte communale), en passant par le schéma de cohérence territoriale (SCOT).
La loi Climat et Résilience prévoit que le SRADDET doit fixer une trajectoire vers l’absence d’artificialisation nette des sols et un objectif de réduction du rythme de l’artificialisation des sols, décliné par tranche de dix années et entre les différentes parties du territoire.
La région doit prendre en compte les propositions d’une conférence des SCOT qui doit être créée, dans les 6 mois qui suivent la publication de la loi soit avant le 24 février 2022.
Cette conférence est composée de l’ensemble des établissements publics de SCOT, ainsi que d’un représentant des communes et d’un représentant des EPCI compétents en matière de PLU, non couverts par un SCOT.
Elle doit faire des propositions relatives aux objectifs régionaux de réduction de la consommation des ENAF et à leur éventuelle déclinaison en objectifs infrarégionaux pour prendre en compte les spécificités de chaque territoire.
Les délais prévus par la loi Climat et Résilience était particulièrement contraints, puisqu’ils ne laissaient que 2 mois après sa création, à la conférence des SCOTs pour faire ses propositions.
A la demande de nombreux élus locaux, la loi 3DS revient sur ces délais.
Ainsi dorénavant :
- La procédure pour prendre en compte la loi Climat et Résilience au niveau du SRADDET doit être engagée par la région avant le 24 août 2022 (délai inchangé) ;
- La conférence des SCOTs doit être constituée avant le 24 février 2022 (délai inchangé) ;
- La conférence doit remettre ses propositions à la région avant le 24 octobre 2022 (délai porté de 2 à 8 mois) ;
- Le SRADDET prenant en compte la loi Climat et Résilience doit être approuvé avant le 24 février 2024 (délai porté de 24 à 30 mois).
Les principaux rendez-vous imposés par la loi :
ENERGIE EOLIENNE (article 35 de la loi)
En matière de grand éolien, les autorisations d’implantation relèvent du préfet, selon l’article R.422-2 b) du code de l’urbanisme.
La loi 3 DS, renforce le rôle du maire, ou du Président de l’EPCI compétent en matière de PLU, en créant un nouvel article au code de l’urbanisme (L.151-42-1) qui permet de délimiter des secteurs dans le PLU, dans lesquels l’implantation des éoliennes est autorisée et donc, à contrario où elles seraient interdites.
Toutefois, cette implantation devra être soumise à des conditions par le règlement du PLU, dès lors que ces installations sont incompatibles avec le voisinage habité ou avec l’usage des terrains situés à proximité ou qu’elles portent atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la qualité architecturale, urbaine et paysagère, à la mise en valeur du patrimoine et à l’insertion des installations dans le milieu environnant.
La loi prévoit que la possibilité de créer ces nouveaux secteurs peut s’effectuer par une procédure de modification simplifiée du PLU.
Il convient toutefois, de rester prudent en l’attente de la publication d’un décret en Conseil d’Etat qui précisera les modalités de la procédure.
En effet, l’article 35 fait référence à une enquête publique lors de la procédure de modification simplifiée, or cette procédure permet justement d’éviter l’enquête publique en la remplaçant par une mise à disposition du public du dossier d’évolution du PLU.
A noter, que cette possibilité de passer par une modification simplifiée, n’est ouverte qu’aux procédures qui seront approuvées avant le 22 août 2027.
AVIS DE L’ETAT SUR LE PLU (article 113 de la loi)
La loi 3DS créée 2 nouveaux articles dans le code de l’urbanisme, concernant les procédures d’élaboration et d’évolution du PLU.
Ils permettent aux communes, ou intercommunalités compétentes en matière de PLU, de demander, dans le cadre de la consultation des personnes publiques associées, à l’Etat de présenter une position formelle sur :
- La sincérité de l’analyse de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers, réalisée au titre du diagnostic du rapport de présentation ;
- La cohérence avec ce diagnostic des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain contenus dans le PADD.
LA LOI SRU ET L’OBLIGATION DE PRODUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX (article 68 de la loi)
L’obligation de production de logements locatifs sociaux prévue à l’article 55 de la loi SRU du 13 décembre 2000, pour les communes de plus de 3500 habitants, situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, est de 20 % des résidences principales.
Cela concerne 45 communes de la Haute-Garonne, dont 35 ont une obligation de rattrapage de ce seuil.
Les règles de rattrapage par période triennale fixées aux communes par le Préfet, à compter du 1er janvier 2002, sont modifiées par la loi 3 DS.
Dorénavant cet objectif est de 33 % du nombre de logements sociaux à réaliser par période triennale.
Cet objectif est porté à 50 % pour les communes dont le taux de logements sociaux est compris entre 16 et 18 % et à 100 % pour celles dont le taux est supérieur à 18 %.
Le préfet peut, avec l’accord du maire, augmenter ce taux si le fonctionnement des marchés locaux de l’habitat le permet.
Cet objectif est recalculé à l’issue de chaque période triennale.
Pour les communes nouvellement soumises à cette obligation, l’objectif est de 15 % de rattrapage pour la première période triennale pleine, 25 % pour la deuxième et passe à 33 % à compter de la troisième période.
Dans le cas où les communes sont soumises à l’obligation en cours de période triennale, l’objectif de cette première période est fixé à 10 %.
Dans le cadre d’un contrat de mixité sociale signé par la commune, ces obligations fixées pour une durée maximale de 3 périodes triennales, sont de 25 % par période triennale.
Elles sont portées à 40 % pour les communes dont le taux de logements sociaux est compris entre 16 et 18 % et 80 % pour celles dont le taux est supérieur à 18 %.
Le Préfet peut déroger à la limitation de durée du contrat de mixité sociale pour les communes de moins de 5 000 habitants.
DEROGATIONS AUX REGLES DU PLU (article 112 de la loi)
L’article L.152-6 du code de l’urbanisme permet aux maires des communes disposant d’un PLU, situées dans une aire urbaine de plus de 50 000 habitants, cas de la grande agglomération toulousaine, de déroger au règlement pour autoriser des majorations de droits à construire.
Ces dérogations doivent permettre la création, ou l’agrandissement de logements par densification des zones déjà urbanisées, en dépassant les règles de gabarit, de hauteur, autorisant des surélévations, réduisant les règles en matière de stationnement et autorisant la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.
Dorénavant, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, le maire au nom de la commune, n’a plus besoin de motiver sa décision d’accorder la dérogation.
DELEGATION DU DROIT DE PREEMPTION (articles 71 et 191 de la loi)
Dans les communes qui n’ont pu atteindre les objectifs de réalisation de logements sociaux pour atteindre le taux de ces logements fixé par la loi SRU, dans le cadre des périodes triennales, le Préfet récupère le droit de préemption de la commune pour mettre en œuvre les objectifs de construction de logements sociaux en lieu et place de celle-ci.
La loi, permet désormais au préfet, sur demande motivée de la commune, d’autoriser celle-ci par arrêté motivé, à exercer le droit de préemption en vue de l’acquisition d’un bien précisément identifié.
L’arrêté doit mentionner, notamment, le bien concerné et la finalité de la préemption. Il peut également autoriser la commune à délivrer une autorisation d’urbanisme pour laquelle le Préfet serait compétent.
Le Préfet peut, à la demande d’une commune, d’un groupement de communes ou d’un syndicat mixte compétent pour contribuer à la préservation de la ressource en eau, instituer un droit de préemption sur des surfaces agricoles sur un territoire délimité en tout ou partie dans l'aire d'alimentation de captages utilisés pour l'alimentation en eau destinée à la consommation humain.
Avec la loi 3 DS, le titulaire de ce droit de préemption, peut désormais le déléguer à un établissement public à qui a été confié tout ou partie du prélèvement en eau utilisée pour l'alimentation en eau potable.
Cette délégation peut porter sur tout ou partie du territoire concerné par le droit de préemption. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine de l'établissement public local délégataire.
Le titulaire du droit de préemption doit informer le Préfet de cette délégation.
OPERATION DE REVITALISATION DE TERRITOIRE (ORT) (articles 96 et 110 de la loi)
Dérogations au règlement du PLU :
La loi 3DS crée un nouvel article au code de l’urbanisme, le L.152-6-4, qui définit les dérogations au règlement du PLU qui peuvent être autorisées par la commune lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme, dans les périmètres des ORT, pour contribuer à la revitalisation du territoire, faciliter le recyclage et la transformation des zones déjà urbanisées et lutter contre la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
Ces dérogations peuvent être accordées par décision motivée, dans les zones urbaines, en tenant compte de la nature du projet, de la zone d'implantation, de son intégration harmonieuse dans le tissu urbain existant, de la contribution à la revitalisation de la zone concernée et dans le respect des objectifs de mixité sociale.
Elles peuvent être accordées pour :
1° Déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives ;
2° Déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité, dans la limite d'une majoration de 30 % du gabarit et de la densité prévus dans le document d'urbanisme ;
3° Déroger aux obligations en matière de stationnement, en tenant compte de la qualité et des modes de desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres du projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité ;
4° Autoriser une destination non autorisée par le document d'urbanisme, dès lors qu'elle contribue à la diversification des fonctions urbaines du secteur concerné ;
5° Autoriser une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d'espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. Cette dérogation supplémentaire ne peut concourir à excéder 50 % de dépassement au total.
Ces dispositions ne sont pas cumulables avec les dérogations prévues par les articles L.152-6 et L.152-6-2.
Contrat pour la mise en œuvre des ORT :
La loi 3 DS crée un nouvel article L.300-9 au code de l’urbanisme qui définit le contenu du contrat par lequel, il peut être confié à une personne y ayant vocation la réalisation d'actions ou d'opérations :
- Prévues aux 6°, 8° et 9° du III de l'article L.303-2 du code de la construction et de l'habitation dans les secteurs d'intervention délimités d'une ORT ;
- Ayant pour objet de favoriser la diversité, le maintien ou le développement d'activités artisanales et commerciales de proximité dans des espaces urbains dans un périmètre délimité de droit de préemption commercial.
Le contrat prévoit le programme des actions ou opérations à réaliser, notamment foncières ou immobilières, ainsi que les conditions d'acquisition, de cession et, le cas échéant, de construction, de réhabilitation, de démolition et de gestion des locaux concernés.
Le titulaire du droit de préemption urbain (DPU) peut déléguer ce droit, y compris le droit de préemption urbain renforcé et le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial, à la personne titulaire du contrat de mise en œuvre de l’ORT, dans les secteurs d’intervention délimités par celle-ci.
Les biens qui sont acquis par l’application de ces droits de préemption, entrent dans le patrimoine du délégataire.
Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.
