Droit de passage sur une propriété privée : lors de sa vente, ce passage peut-il être maintenu ?
Vos Questions - Nos réponses
Une servitude consiste en une atteinte au droit de propriété dans la mesure où elle grève un fonds, au bénéfice d’un autre fonds.
C’est pourquoi le droit de passage d’origine légale trouve son fondement dans l’état d’enclavement d’une parcelle auquel il est remédié par l’instauration d’une servitude.
Outre le cas du désenclavement, un droit de passage peut être établi par convention entre propriétaires de fonds distincts.
En aucun cas, un droit de passage ne peut s’acquérir par l’usage. En effet, une servitude ne peut s’acquérir par l’usage trentenaire que lorsqu’elle est continue (c’est-à-dire qu’elle s’exerce seule sans intervention de l’homme - article 690 du code civil) et apparente. Or, un droit de passage est nécessairement discontinu.
Toutefois, le passage emprunté par les piétons, par simple tolérance des propriétaires des fonds privés traversés ne répond ni à un besoin de désenclavement d’un fonds, ni ne trouve son origine dans un titre. Il ne s’agit pas d’une servitude et il n’y a donc pas lieu d’en signaler l’existence à un notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente.
Aux termes de l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans (article 2272 du code civil).
Les modalités selon lesquelles ce moyen d'acquisition s'exerce sont définies aux articles 2258 à 2275 du même code, et notamment à l’article 2261, qui précise que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire : il s’agit de démontrer une véritable volonté d’appropriation, un comportement qui témoigne d’une prétention à la propriété, sans égard à la bonne ou mauvaise foi du prétendant au titre.
Le juge considère que lorsque la possession résulte de la simple tolérance du propriétaire du fonds servant, elle découle de l’autorisation (tacite ou verbale) du propriétaire et est donc exclusive de toute acquisition d’une servitude (Cass. 28 septembre 1982, n° 1982-702110).
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