Haute-Garonne Ingénierie
Agence Technique Départementale

1. Prise en charge financières des travaux
2.  Réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail
3. Conditions de poursuite d’un bail d’habitation dans le cadre d’une colocation
4. Reprise du bien en cours de location pour réaliser des travaux
5. Maintien du locataire en cas de vente du bien

Nous poursuivons la publication de Fiches techniques consacrées aux baux d’habitation, en abordant ce mois-ci des questions qui ont trait aux rapports entre la commune, bailleresse, et ses locataires.

Cette Fiche technique reprend ces points qui font l’objet de demandes de conseil de façon récurrente. 

Prise en charge financières des travaux

 En tant que bailleur, la commune est obligée d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (article 6 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Sont ainsi à sa charge :

-       les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver) ;

-       les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade, …) ;

-       travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...) ;

-       les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...) ;

-       les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.

Pour sa part, le locataire est tenu de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 d) de la même loi).

Le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme « les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

Il liste, en annexe, les réparations qui revêtent ce caractère.

 Réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail

 Les modalités de réévaluation diffèrent en fonction de la situation géographique du logement, selon que le bien se trouve, ou non, en « zone tendue ».

 A noter :

Pour le département de la Haute-Garonne, ce sont les villes de l’agglomération toulousaine qui sont classées en zone tendue (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).

 Réévaluation du loyer en zone tendue (article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989)

Dans les zones tendues, la commune (bailleur) peut exercer une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

 A noter :

Le montant du loyer de référence minoré pris en compte correspond à celui fixé par le préfet et qui est en vigueur à la date de la proposition émise par le bailleur

Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure déterminée à l'article 17-2 de la loi de 1989.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique (article 17-2 I alinéa 5). Le décret n° 90-781 du 31 août 1990 définit les éléments constitutifs des références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants (article 17-2 I alinéa 6 de la loi).

Lorsque la commune demande la réévaluation du loyer, elle ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat (article 17-2 I, alinéa 7).

 La proposition d'un nouveau loyer doit être notifiée au locataire six mois au moins avant la fin du bail dans les conditions de forme prévues à l'article 15, c’est-à-dire :

-       par lettre recommandée avec accusé de réception,

-       par acte d'huissier,

-       ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Elle doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions du I de l’article 17-2 et mentionner le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer (article 17-2 alinéa 8).

 En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire saisi quatre mois avant le terme du contrat, la commune peut saisir la commission départementale de conciliation (article 17-2 I alinéa 9).

A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat.

A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement indexé.

Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour une durée de six ans[1, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à 6 ans.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

Réévaluation du loyer hors zone tendue (article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989)

Hors zones tendues, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, la commune peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15 (cf. supra), un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I de l’article 17-2 (cf. supra).

Lorsque la commune demande la réévaluation du loyer, elle ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions du II de l’article 17-2 et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat.

A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour six ans à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.  

Conditions de poursuite d’un bail d’habitation dans le cadre d’une colocation

 Le locataire qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur, dans les conditions prévues par le contrat de location.

Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui reste(nt) dans les lieux ; il ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location[2

Le locataire quittant les lieux en cours de bail ne peut demander à la commune la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie puisque celle-ci suppose  la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier  des colocataires. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie. 

Enfin, un état des lieux de sortie ne doit être réalisé qu’au départ du dernier colocataire.

Reprise du bien en cours de location pour réaliser des travaux

Les possibilités offertes à la commune, bailleresse, de rompre le contrat de location sont différentes selon qu’il s’agit d’une résiliation en cours de bail, par anticipation, ou d’une résiliation en fin de bail, autrement dit d’un non-renouvellement.

Une résiliation en cours de bail n’est pas envisageable car elle repose sur un manquement du locataire. Ce qui n’est pas le cas lorsque la commune souhaite réaliser des travaux dans le logement.

Il convient donc de s’orienter vers un non-renouvellement du bail, et d’attendre l’échéance du bail.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 limite la possibilité pour le bailleur personne morale (comme une commune), de donner congé, à l’expiration du bail, aux seuls cas de vente du logement ou de l’existence d’un motif légitime et sérieux.

Le juge considère que la réalisation de travaux constitue un motif sérieux et légitime de non-renouvellent s’ils entraînent la reprise totale du bien et requièrent donc le départ du locataire.

Il peut s'agir de travaux de démolition, de restructuration, de rénovation, de réhabilitation[3.

La jurisprudence, fort abondante en la matière, a par ailleurs apporté les précisions suivantes :

-       Les travaux n’ont pas à présenter un caractère indispensable : le juge considère en effet que le propriétaire est en droit de rechercher la rentabilité de son bien, en le rénovant intégralement (CA Bordeaux, 5ème ch., 6 novembre 2007, Juris-Data n° 2007-357411).

-       Le bailleur doit prouver son intention réelle d'exécuter les travaux afin de permettre au tribunal d'apprécier leur ampleur et leur portée. S'il n'est pas tenu de décrire en détail dans le congé les travaux projetés, il doit être en mesure de rapporter la preuve, par des documents précis (plans, permis de construire et de démolir, décision d'assemblée générale autorisant les travaux....) de la réalité de ses intentions.

Si ces conditions sont remplies, le congé devra alors être délivré dans les conditions définies par l’article 15 de la loi de 1989.

Ainsi, à peine de nullité, le congé devra indiquer le motif allégué par la commune pour ne pas renouveler le bail.

Le délai de préavis sera de six mois. A défaut, le contrat de location parvenu à son terme sera soit reconduit tacitement, soit renouvelé (article 10 de la loi de 1989).

Le congé devra être notifié par courrier recommandé avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Pour finir, il convient d’ajouter que la commune pourrait également récupérer le bien sans avoir à attendre l’échéance du contrat si le locataire est d’accord pour quitter les lieux.

Cette résiliation amiable du bail n’est soumise à aucune condition de forme particulière mais il est vivement recommandé de la constater par écrit.

Maintien du locataire en cas de vente du bien

 La présence de locataires dans un immeuble que la commune souhaite vendre a des incidences sur la transaction envisagée.

En effet, le bailleur ne peut donner congé en cours de bail si le locataire remplit l'ensemble de ses obligations (paiement des loyers, jouissance paisible, …).

La seule possibilité en pareille hypothèse consiste à attendre l'expiration du contrat et à invoquer l’une des conditions justifiant le congé (article 15 I de la loi du 6 juillet 1989), soit, dans ce cas, la vente du logement.

 A noter :

même si l'on se situe dans une des causes légales justifiant le congé à l’expiration du bail, la possibilité de donner congé peut être écartée si le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sauf si un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui est offert dans les limites géographiques fixées par la loi (article 15 III de la loi de 1989).

 Cela étant, rien n’interdit de vendre ce bien, quand bien même le locataire se maintiendrait dans les lieux. Il est en effet tout à fait possible de vendre un bien loué, mais la valeur de celui-ci va diminuer, dans la mesure où le bail est maintenu et que l'acquéreur ne pourra expulser le locataire[4 (article 1743 du code civil).

C'est pourquoi, afin d'éviter cette décote, il peut être opportun de rechercher un accord amiable avec le locataire pour que celui-ci quitte le logement, avant sa mise en vente. Cette possibilité s'appuie sur les dispositions de l'article 1193 du code civil (ancien article 1134) qui indique que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

A défaut d'un tel accord, et si la commune souhaite vendre le bien sans locataire, il faudra attendre l'expiration du bail.

Le congé donné au locataire devra clairement faire apparaître les motifs du congé (mise en vente du bien) et être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, en respectant un délai de préavis de six mois avant le terme du contrat (article 15 I de la loi de 1989).

Par ailleurs, « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée » (article 15 II).

Dans cette hypothèse, le congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption sur la vente. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

 En conclusion, trois solutions s'offrent à la commune pour procéder à la vente de l’immeuble :

-       Soit le maire parvient à un accord avec le locataire pour qu’il quitte les lieux : la commune récupère alors le bâtiment libre et peut le vendre à un plein tarif.

-       Soit le locataire refuse de quitter les lieux : deux possibilités restent ouvertes :  

• La commune peut vendre immédiatement le bâtiment, mais le maintien (de droit) du locataire risque de faire diminuer le prix de la vente.

• La commune peut attendre l'expiration du contrat de location pour procéder à la vente du bien : dans ce cas, le bien pourra, sous réserve d'avoir régulièrement donné congé au locataire, être libre de toute occupation, ce qui influera positivement sur sa valeur.

Le locataire bénéficiera cependant d'un droit de préemption pour acquérir le bien qu’il loue.

[1] Lorsque le bailleur est une commune

2] En revanche, un avenant au bail est indispensable si un nouveau colocataire lui est substitué, avec l’accord préalable du bailleur.

[3] Selon le juge, constituent des motifs légitimes et sérieux de congé la démolition de l'immeuble en vue de sa reconstruction (CA Versailles, 13 décembre 1991) ou encore une restructuration immobilière nécessitant une démolition pour réaliser un lotissement (Cass. Civ. 3^ème, 22 mars 2006, n° 04-10.900).

[4] L’article 15 I de la loi de 1989 restreint la possibilité pour l'acquéreur d'un bien loué de pouvoir le récupérer relativement rapidement.

Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.