Aménagement commercial et permis de construire
(Décret n° 2015-165 du 12 février 2015 relatif à l’aménagement commercial)
Alors que la date limite prévue par la loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi ACTPE ou loi Pinel) était fixée au 18 décembre 2014, le décret relatif à l’aménagement commercial a été signé le 12 février 2015. Il met notamment en cohérence les deux législations du commerce et de l’urbanisme en fusionnant la procédure du permis de construire avec celle de l’autorisation commerciale.
Les commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) : modification de leur composition
Le nombre des membres de cette commission est porté de 8 à 11, répartis entre quatre personnalités qualifiées, au lieu de trois, et sept élus, au lieu de cinq actuellement :
- Le maire de la commune d'implantation, ou son représentant ;
- Le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre dont est membre la commune d'implantation, ou son représentant ;
- Le président du syndicat mixte ou de l’EPCI chargé du schéma de cohérence territoriale (SCOT) dans le périmètre duquel est située la commune d'implantation, ou son représentant ;
- Le président du conseil départemental, ou son représentant ;
- Le président du conseil régional, ou son représentant (nouveau) ;
- Un membre représentant les maires au niveau départemental (nouveau) ;
- Un membre représentant les intercommunalités au niveau départemental (nouveau).
Le maire de la commune la plus peuplée de l'arrondissement n'est désormais plus appelé à siéger et aucun élu ne peut siéger à double titre, par exemple comme maire de la commune d'implantation et comme représentant des maires du département.
Lorsque le projet est à cheval sur plusieurs communes, la commune d'implantation est celle sur le territoire de laquelle la surface de vente est la plus importante. Lorsque la zone de chalandise dépasse les limites d'un département, le préfet du département d'implantation détermine le nombre d'élus et de personnalités qualifiées susceptibles de compléter la commission, dans une limite de cinq pour les premiers et de deux pour les secondes.
S'agissant des quatre personnalités qualifiées, une distinction est désormais établie entre celles compétentes en matière de « consommation et de protection des consommateurs » et celles qualifiées en matière de « développement durable et d'aménagement du territoire ».
Les commissions départementales restent présidées par le Préfet. C’est lui qui doit prendre un arrêté permettant de désigner les membres de la CDAC.
L’auto saisine de la Commission Nationale d’Aménagement Commercial
Le décret précise le mode de désignation des membres de la Commission nationale de l'aménagement commercial (CNAC) : désignation de quatre représentants des territoires, à parité avec les quatre hauts fonctionnaires et magistrats et avec les quatre personnalités qualifié
La CNAC pourra s'autosaisir des gros projets présentant une surface de vente de plus de 20 000 m². Et ce, afin de soumettre les projets d’envergure à un examen éloigné de supposées pressions locales. En effet, la CDAC devra informer, dès le dépôt du dossier, la CNAC de tout projet présentant au moins 20 000 m² de surface de vente. Dans ce cas, la CNAC dispose d’un délai d’un mois pour se saisir du projet à partir de l’avis de la CDAC sur le projet ou des décisions rendues sur des projets similaires.
En cas d’auto-saisine, la CNAC dispose du délai classique de quatre mois pour émettre un avis ou rendre une décision, son silence valant confirmation de l'avis émis par la commission départementale.
Le principe de la délivrance unique d'un permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale (AEC) depuis le 15 février 2015
La principale mesure de la loi Pinel et de son décret d’application est sans conteste la fusion des procédures de permis de construire et d’autorisation d’exploitation commerciale.
L'article L.425-4 modifié du Code de l'urbanisme prévoit que lorsque le projet est soumis à autorisation d'exploitation commerciale au sens de l'article L. 752-1 du Code de commerce, le permis de construire tient lieu d'autorisation dès lors que la demande de permis a fait l'objet d'un avis favorable de la CDAC ou, le cas échéant, de la CNAC.
Pour les projets commerciaux nécessitant une autorisation d’urbanisme, c’est donc le permis de construire qui vaut désormais autorisation sous réserve d’un avis favorable préalable de la CDAC.
Le champ d’application
Sont concernés par cette nouvelle procédure unique les projets d’aménagement commercial d’une surface de vente supérieure à 1 000 m² et nécessitant un permis de construire.
Le décret précise que la surface des pharmacies, des commerces de véhicules automobiles et de motocycles et des installations de distribution de carburants ne sont pas prises en compte dans le calcul des surfaces des projets soumis ou non à une AEC, c’est-à-dire les surfaces de vente de plus de 1 000 m².
Concernant la surface de vente des établissements exploités par des pépiniéristes ou des horticulteurs, seules sont prises en compte les surfaces destinées à la vente de produits ne provenant pas de l'exploitation.
Pour les projets ne nécessitant pas de permis de construire, c’est la CDAC qui est toujours compétente pour recevoir et instruire les demandes.
L’instruction du permis de construire : le guichet unique en mairie
Le porteur de projet dépose sa demande en six exemplaires, dont un dématérialisé, à la mairie d’implantation du projet..
Le décret vient lister à l’article R.752-6 du code du commerce les différents documents qui composent le dossier joint au permis, portant sur :
- le projet : surface de vente, secteur d’activité, le nombre de places de stationnement ;
- la zone de chalandise : population, desserte actuelle et future, opérations d’urbanisme… ;
- l’environnement du projet dans un périmètre d’un kilomètre autour du site d’implantation ;
- les effets du projet en matière d’aménagement du territoire : contribution à l'animation des principaux secteurs existants, flux journalier de véhicules de livraison, dessertes des transports collectifs, flux de déplacements … En cas d'aménagements envisagés de la desserte du projet, le demandeur doit fournir tous les documents garantissant leur financement et leur réalisation effective à la date d'ouverture de l'équipement commercial ;
- les effets du projet en matière de développement durable : consommation énergétique des bâtiments, énergies renouvelables intégrées au projet, limitation de l’imperméabilisation des sols, descriptions des nuisances visuelles, lumineuses, olfactives et sonores et mesures destinées à en limiter l’ampleur ;
- les effets du projet en matière de protection des consommateurs : distance par rapport aux zones d'habitation, mesures destinées à valoriser la production locale,
- les effets du projet en matière sociale (facultatif) : les partenariats avec les commerces de centre-ville et les associations locales, les accords avec les services locaux de l’Etat chargés de l'emploi.
Il convient de préciser qu’un arrêté du ministre chargé du commerce fixera le modèle du dossier joint à la demande de permis de construire valant AEC. Dans cette attente, le demandeur doit produire les documents tels que décrits précédemment.
Le maire doit transmettre au secrétariat de la CDAC dans un délai de sept jours suivant le dépôt deux exemplaires du dossier, dont un dématérialisé.
A défaut d'information contraire communiquée au maire par le secrétariat de la commission dans le délai de quinze jours francs suivant la réception du dossier, le dossier est réputé complet.
Si le dossier de demande d’AEC est incomplet, le secrétariat de la commission informe le maire des pièces manquantes qui doivent figurer dans ce dossier. Le demandeur a trois mois pour les fournir. Dans les trois jours suivant leur réception, le maire transmet les pièces manquantes au secrétariat de la commission.
Le délai d'instruction de la demande d’AEC court à compter de la réception par le secrétariat de la CDAC d'un dossier complet.
Le délai d’instruction d’un permis de construire valant AEC est de cinq mois par principe, délai majoré de cinq mois en cas d’intervention de la CNAC (recours ou autosaisine).
Validité du permis
L’AEC est périmée dans les trois ans suivant la date à laquelle le permis de construire est devenu définitif, ce délai étant prolongé de deux ans pour les projets qui portent sur la réalisation de plus de 6 000 m2 de surface de vente.
Pour les projets ne nécessitant pas un permis de construire, l’AEC est périmée dans un délai de trois ans à compter de la notification au demandeur de la décision de la CDAC (article R.752-20 du code du commerce).
La consultation facultative de la CDAC dans le cas des communes de moins de 20 000 habitants
Le décret vient aussi préciser la procédure de consultation facultative de la CDAC prévue à l’article L.752-4 du code du commerce et créée par la loi du 4 août 2008 de modernisation de l’économie.
Dans les communes de moins de 20 000 habitants, le maire ou le président de l’EPCI compétent en matière d'urbanisme peut, lorsqu'il est saisi d'une demande de permis de construire pour un équipement commercial, un magasin de commerce de détail ou un ensemble commercial, dont la surface de création ou d’extension est comprise entre 300 et 1 000 m2, proposer au conseil municipal ou à l'organe délibérant de cet établissement de saisir la CDAC afin qu'elle statue sur la conformité du projet.
En outre, dans ces communes, lorsque le maire ou le président de l’EPCI compétent en matière d'urbanisme est saisi d'une demande de permis de construire un équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 et 1 000 m², il notifie cette demande dans les huit jours au président de l'établissement public chargé du SCOT sur le territoire duquel est projetée l'implantation. Celui-ci peut proposer à son organe délibérant de saisir la CDAC afin qu'elle statue sur la conformité du projet aux critères énoncés à l'article L.752-6.
Le conseil municipal ou l'organe délibérant de l’EPCI doit délibérer dans le délai d'un mois suivant la réception de la demande de permis de construire. La décision doit être motivée. Elle est transmise au pétitionnaire sous un délai de trois jours et affichée pendant un mois à la porte de la mairie de la commune d'implantation.
La demande d’avis, adressée au secrétariat de la CDAC par l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou par le président de l’établissement public chargé du SCOT, doit être motivée et accompagnée de la délibération précitée.
En cas d'avis défavorable de la CDAC ou, le cas échéant, de la CNAC, le permis de construire ne peut être délivré.
La CDAC se prononce dans un délai d'un mois.
La fin d’exploitation d’une activité commerciale
Le décret précise également les dispositions, introduites par la loi ALUR du 24 mars 2014 à l’article L.751-1 du code du commerce, concernant les obligations du propriétaire du site d'implantation bénéficiant de l’AEC à la fin de son exploitation commerciale (articles R.452-45 à 48 nouveaux).
Si aucune réouverture au public sur le même emplacement n’intervient pendant un délai de trois ans à compter de la date de cessation d’exploitation, notifiée au préfet du département, le propriétaire est responsable de l'organisation du démantèlement et de la remise en état du terrain d'assiette.
Les opérations de démantèlement et de remise en état du site, qui doivent être notifiées au préfet du département, comprennent :
- Le démantèlement des installations, y compris les fondations, équipements et aménagements réalisés pour les besoins et à l'occasion de l'exploitation commerciale ;
- La remise en un état compatible avec les destinations prévues par le document d'urbanisme opposable dans cette zone des parcelles constituant le site ;
- La valorisation ou l'élimination des déchets de démolition ou de démantèlement dans les filières dûment autorisées à cet effet.
Toutefois, l'obligation de démantèlement ne s'applique pas aux magasins de commerce de détail et ensembles commerciaux :
- situés dans des immeubles qui ne sont pas destinés exclusivement au commerce,
- situés dans des immeubles dont certains locaux font l'objet d'une exploitation commerciale,
- faisant l'objet d'un programme de réhabilitation ou d'un changement effectif de destination.
L'obligation de démantèlement et de remise en état des parcelles cesse de s'appliquer quand le magasin de commerce de détail, l'ensemble commercial ou le point permanent de retrait est à nouveau exploité à des fins commerciales ou se trouve dans l'une des situations précédemment énumérées.
Enfin, le préfet du département de la commune d'implantation peut constater la carence du propriétaire du site à respecter ses obligations. Celui-ci dispose alors d'un délai de quinze jours pour formuler ses observations et peut demander à être entendu. Le préfet informe l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire.
Si le propriétaire des immeubles ne respecte pas les dispositions prévues par la loi et le décret, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut prendre ou faire exécuter les mesures nécessaires, aux frais et risques du propriétaire du site.
Le décret précise aussi les modalités de recours contre la décision ou l’avis de la CDAC.
Il convient enfin de noter que toutes ces nouvelles dispositions règlementaires ne s’appliquent pas aux projets cinématographiques, dans l’attente d’un décret spécifique.
Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.
