La loi de finances pour 2026 (article 108) a procédé à une fusion de la Taxe annuelle sur les Logements Vacants (TLV) qui était applicable d’office aux logements vacants situés dans les communes classées en « zone tendue en logement » (liste établie par décret) et de la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV), au sein d’un dispositif unique : la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), codifiée à l’article 1406 bis du code général des impôts. Celle-ci s’appliquera à compter du 1^er janvier 2027 et sera au profit exclusif du bloc communal, avec un régime mixte.

Champ d’application

Seront passibles de la TVLH, les propriétaires de logements vacants depuis un an ou deux ans selon que la commune est classée en zone tendue en logement non, à l’exclusion des logements :

• dont la durée d’occupation est supérieure à 90 jours consécutifs ;
• dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ;
• qui constituent des dépendances du domaine public ;
• ou qui sont détenus par un organisme de production et de gestion de logements sociaux ou des sociétés d’économie mixte agissant dans cette finalité (visés aux articles L.411-2 et L.481-1 du code de la construction et de l’habitat).

Règle transitoire en 2027 : pour la première année d’imposition, la vacance constatée avant le 1^er janvier 2027 sera prise en compte.

Deux régimes distincts, selon le territoire

Dans les communes classées en zone tendue en logements (liste fixée par décret), la taxe sera instituée d’office avec un taux de 17 % la première année d’imposition et de 34 % à compter de la seconde. A la différence de l’ancien régime de la TLV, le produit de cette taxe ne sera plus affecté au budget de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) mais à celui des communes. Ces dernières auront par ailleurs la possibilité de majorer le taux, sans pouvoir dépasser 30 % pour la première année de vacance et 60 % à partir de la seconde.

Dans les communes non classées en zone tendue en logements, la taxe est facultative et pourra être instituée à son profit, par délibération de la commune ou de l’EPCI ayant adopté un Programme Local de l’Habitat (PLH), prise avant le 1^er octobre d’une année pour une application au 1^er janvier de l’année suivante. Par la suite, la commune ou l’EPCI compétent pourra fixer le taux de la TVLH par délibération prise avant le 15 avril, jusqu’à un taux maximal de 50 %. On distingue donc l’institution de la taxe, fondée sur l’article 1639 A bis du CGI, du vote du taux, dans les conditions de l’article 1639 A du CGI.

Il est précisé que lorsque l’EPCI à fiscalité propre auquel appartient la commune, décide d’instituer cette taxe, sa délibération « n’est pas applicable sur le territoire de ses communes membres ayant institué la taxe » (règle de non-superposition).

Points de vigilance

Le calendrier de mise en œuvre

Hors zones tendues, l’ancienne THLV ne se transforme pas automatiquement : la commune (ou l’EPCI doté d’un PLH) devra instituer la TVLH par délibération avant le 1ᵉʳ octobre 2026 pour une application au 1ᵉʳ janvier 2027, puis arrêter, le cas échéant, le taux avant le 15 avril 2027. En zone tendue, la TVLH s’applique de plein droit dès 2027, la commune pouvant majorer les taux dans les limites légales en respectant la même échéance du 15 avril. Ces règles résultent du CGI, art. 1639 A bis (institution avant le 1ᵉʳ octobre), du CGI, art. 1639 A (taux avant le 15 avril) et de l’art. 1406 bis (création, régime et plafonds de taux).

Le périmètre « zone tendue »

La liste des communes « tendues » est fixée par décret sur la base de critères désormais inscrits dans le CGI, art. 1406 bis (niveau des loyers et des prix, pression sur le parc social, part élevée de logements non principaux). Il convient de surveiller l’actualisation réglementaire : si le dernier décret de référence pour la TLV est le décret n° 2023‑822 du 25 août 2023, la TVLH renvoie formellement à un décret propre pris au regard de ces critères codifiés.

L’articulation commune/EPCI

En dehors des zones tendues, un EPCI à fiscalité propre peut instituer la TVLH s’il dispose d’un PLH, mais sa délibération ne sera pas applicable sur le territoire des communes membres l’ayant instituée. Dit autrement, si l’EPCI a institué la TVLH et qu’une commune l’institue ultérieurement, la délibération intercommunale cessera de s’appliquer sur le territoire de cette commune à compter de l’entrée en vigueur de la délibération communale (sans double imposition ni « priorité » durable de l’EPCI).

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