Au préalable, il convient de rappeler que la procédure d’acquisition de biens sans maître par une commune diffère selon la situation du propriétaire (articles 713 du code civil et L. 1123-1 du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques – CGPPP) :

• Si le propriétaire est décédé et sa succession ouverte depuis plus de trente ans sans qu’aucun héritier ou légataire ne se soit présenté, la procédure d’acquisition est simplifiée (article L. 1123-1, alinéa 1^er du CGPPP) ;
• Si le propriétaire est inconnu – qu’il ait disparu sans laisser de représentant (le propriétaire est identifié dans le titre de propriété et/ou connu, sans que sa date de décès ne soit connue de la personne publique après investigation) ou qu’il soit totalement inconnu de sorte qu’il n’existe aucun titre de propriété publié au service de la publicité foncière, ni aucun document cadastral permettant d’identifier le propriétaire –, une procédure plus lourde s’impose (article L. 1123-1, alinéa 2^nd du CGPPP).

Il s’avère également nécessaire de vérifier que le bien n’est pas devenu entretemps la propriété d’une autre personne, notamment du fait de la prescription acquisitive.

Pour s’assurer de la qualification de bien sans maître, mais également pour identifier la procédure à suivre si le bien est identifié comme tel, la commune doit, avant toute chose, diligenter une enquête.

L’omission de cette formalité peut l’exposer au risque de voir sa responsabilité engagée s’il s’avère que le bien appréhendé appartient à un propriétaire identifié et que ce dernier en demande la restitution (article L. 2222-20 du CGPPP).

La circulaire NOR : MCT/B/06/00026/C du 8 mars 2006 est venue apporter des précisions sur les modalités pratiques de cette enquête, et en particulier sur les organismes vers lesquels la commune peut se tourner pour obtenir les informations nécessaires à ses recherches.

Elle indique que « des éléments d’informations peuvent être recueillis auprès des services déconcentrés du ministère de l’Economie (cadastre, publicité foncière, recouvrement des taxes foncières) et des notaires, en consultant les registres d’état civil, mais également en effectuant des enquêtes de voisinage.

Le cas échéant, les communes peuvent prendre l’attache du service des Domaines [dénommé aujourd’hui la Direction de l’immobilier de l’Etat] afin de conforter, au vu des résultats de l’enquête, leur analyse eu égard, notamment, à l’imbrication des droits des communes et de ceux de l’Etat. Il importe en effet de s’assurer que les communes n’appréhendent pas des biens revenant à l’Etat, sur le fondement du régime juridique des biens en déshérence (article 539 du code civil) ».

Afin de s’assurer du décès des propriétaires, il peut être utile de rechercher leur acte de décès.

Les copies des actes de décès peuvent être délivrées à toute personne en faisant la demande auprès de la mairie du dernier domicile du défunt et/ou à la mairie de son lieu de décès dans la mesure où le propriétaire n’est pas décédé sur le territoire de sa commune de résidence (article 197 de l’instruction générale relative à l'état civil du 11 mai 1999).

Ce document obligatoire permet d’attester du décès du propriétaire et de la date précise de ce décès, ces informations étant fondamentales pour la suite de la procédure. Toutefois, si le document est ancien, il sera nécessaire de consulter les archives départementales.

En cas de décès de moins de trente ans et afin d’identifier le notaire en charge de la succession et de recueillir des informations quant au statut de cette dernière, la chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Toulouse peut notamment être sollicitée.

S’il s’avère que le propriétaire concerné est bel et bien décédé, la direction générale des finances publiques a ouvert un service en ligne pour rechercher des successions vacantes, consultable à cette adresse : https://recherchesuccessionsvacantes.impots.gouv.fr/

Enfin, l’instruction 13K-5-06 de la Direction générale des impôts du 10 avril 2006 rappelle par ailleurs que l’article L. 106 du code des procédures fiscales, dans sa rédaction issue de la loi n° 2004-1485 du 30 décembre 2004 de finances rectificative pour 2004, facilite l’accès aux maires aux documents de l’enregistrement, notamment lorsque les recherches portent sur les successions en cas de décès des propriétaires dans le cadre de recherches relatives à la dévolution d’un bien sans maître.

Ainsi, le maire d’une commune sur le territoire de laquelle est situé un bien sans maître peut obtenir auprès des services chargés de l’enregistrement la délivrance d’extraits des registres de l’enregistrement et des déclarations de succession déposées.

Il peut se présenter lui-même ou déléguer une personne de son choix ; dans ce dernier cas, le demandeur doit justifier qu’il agit à la demande du maire par la production d’un document signé du maire.

Dans tous les cas, le maire ou son représentant doit produire la délibération du conseil municipal autorisant la recherche. Le bien sans maître, objet de la recherche, doit être mentionné dans la délibération municipale.

Le service de l’enregistrement s’assure auprès du service du cadastre que le bien pour lequel la demande est présentée est considéré comme étant sans maître. Si tel n’est pas le cas, la demande du maire est rejetée, sauf à ce qu’il produise une ordonnance du juge judiciaire autorisant la communication.

Le maire ou son délégué ne peut, dans ce cadre, obtenir communication que des seuls documents relatifs au bien sans maître sur lequel porte la recherche. Il peut s’agir, par exemple, d’une donation ou d’une déclaration de succession mentionnant ce bien.

De plus, le maire peut demander à l’administration fiscale les informations détenues concernant un bien d’un propriétaire inconnu. Pour cela, il suffit de fournir aux services fiscaux les références cadastrales de la parcelle d’assise concernée pour recevoir son état de situation d’imposition.

Si, après enquête, il apparaît que les terrains en question sont des biens sans maître, la commune pourra alors en prendre possession selon la procédure adéquate.

Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.