Quels sont les pouvoirs de police du maire à l’égard des immeubles menaçant ruine ?
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La police des édifices menaçant ruine (articles L.511-1 à L.511-6 et R. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation - CCH) constitue une police spéciale qui relève de la compétence du maire. Elle est distincte de la police municipale générale (article L.2212-2 du CGCT) et son utilisation est réservée aux cas où les désordres qui affectent un bâtiment menaçant ruine trouvent leur source dans le bâtiment lui-même, et non dans une cause extérieure (CE, 8 janvier 1997, Hugenschmitt, n° 163927). A cet égard, le juge considère que la procédure de péril peut concerner un immeuble dont la stabilité est affectée par l’état d’un autre immeuble (CE, 18 février 2010, Cne de Clermont-Ferrand, n° 318135).
La mise en œuvre de la police des immeubles menaçant ruine suppose la réunion de trois conditions :
- le danger doit provenir d’un immeuble bâti ;
- l’immeuble doit menacer ruine ;
- l’immeuble doit compromettre la sécurité publique ou ne pas offrir des garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.
Lorsque ces trois conditions sont réunies, le maire dispose, pour faire cesser le danger, de la procédure de péril ordinaire et de la procédure de péril imminent.
La procédure de péril imminent sera choisie en cas de menace immédiate pour la sécurité publique, en vue de mettre en œuvre des mesures provisoires. Pour cette raison, il ne peut être exigé dans ce cadre la démolition de l’immeuble, mais seulement la suppression d’éléments dangereux tels que cheminées ou balcons, ou même la démolition partielle d’un mur, ou la dépose de tuiles restant sur une couverture (C. Cass., 23 février 1988, Bull. n° 51).
La procédure de péril ordinaire permet au maire de prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices menaçant ruine qui présentent un danger pour la sécurité publique. La réparation ou démolition d'un immeuble se trouvant dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit ne peut être ordonnée par le maire qu'après avis de l'architecte des Bâtiments de France (CE, 27 février 2009, MARINKOVIC c/ Cne de Riez, n° 303976).
Les mesures prescrites dans le cadre de la procédure de péril ordinaire doivent être limitées à ce qui est indispensable pour mettre fin à l'état de péril. Ainsi, le maire ne saurait prescrire la reconstruction d'un balcon à l'identique, ni préciser les matériaux qui devront être utilisés pour cette opération (CE, 11 mars 1983, Veuve Lacroix et a n° 21646).
De même, le maire ne peut ni prescrire une démolition si des réparations suffisent, ni, inversement, des réparations si une démolition est nécessaire pour mettre fin au péril, en particulier si les coûts d'une éventuelle réparation s'avèreraient supérieurs à ceux d'une reconstruction (CE, 18 décembre 2002, Nghiem, n° 198360).
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