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    La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations
    Article 1er de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020

     

    Cette procédure fusionne, à compter du 1er janvier 2021, celles des immeubles insalubres et des édifices menaçant ruine.

    Elle s’exerce pour remédier aux situations suivantes (article L.511-2 du code de la construction et de l’habitation – CCH) :

    1. les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers (A noter : sont également concernés à ce titre, les édifices ou monuments funéraires (article L.511-3)) ;
    2. le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation ;
    3. l'entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu'il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;
    4. l'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L.1331-22 et L.1331-23 du code de la santé publique (CSP).

    Article L.1331.22 du CSP : Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

    La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l'article L.1334-2 rend un local insalubre.

    Les décrets pris en application de l'article L.1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l'article L.1311-2 précisent la définition des situations d'insalubrité.

    Article L.1331-23 du CSP : Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L.1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation.

    Autorités compétentes (article L.511-4)

    Le maire est compétent dans les cas d’insécurité mentionnés aux 1° à 3°, sous réserve s'agissant du 3° de la compétence du préfet en matière d'installations classées pour la protection de l'environnement.

    A noter : compétence du président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat en cas de transfert des pouvoirs de police spéciale (article L.5211-9-2 du code général des collectivités territoriales) – cf. infra

    Le préfet est compétent en matière d’insalubrité (4°).

    La procédure de mise en sécurité des immeubles, locaux et installations

    Elle viendra remplacer la procédure de péril ordinaire et imminent.

    A noter : Pour plus de lisibilité, il sera fait mention, dans les développements qui suivent, du maire comme autorité compétente.

    En cas de transfert du pouvoir de police, ce sera alors le président de l’EPCI qui sera compétent.

    En outre, sauf mention contraire, les articles visés sont ceux du CCH.

    Toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation d’insécurité doit signaler ces faits au maire, qui met en œuvre, le cas échéant, les pouvoirs qui lui sont dévolus (article L.511-6).

    Visites des lieux (article L.511-7)

    Le maire peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles afin d'évaluer les risques.

    Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d'habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu'entre 6 heures et 21 heures.

    L'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés ces lieux est nécessaire lorsque l'occupant s'oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès aux lieux ne peut pas être atteinte.

    Constat (article L.511-8)

    Les situations d’insécurité sont constatées par un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou de l'expert si le maire a demandé à la juridiction administrative d’en désigner un (cf. point suivant).

    Désignation d’un expert en cas de situation d’insécurité (article L.511-9)

    Préalablement à l'adoption de l'arrêté de mise en sécurité, le maire peut demander à la juridiction administrative la désignation d'un expert afin qu'il examine les bâtiments, dresse constat de leur état y compris celui des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin au danger.

    L'expert se prononce dans un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation.
    Si le rapport de l'expert conclut à l'existence d'un danger imminent, le maire met en œuvre une procédure d’urgence (cf. infra article L.511-19 et suivants).

    Ediction d’un arrêté de mise en sécurité (articles L.511-10 et suivants)

    Mise en œuvre d’une procédure contradictoire (article L.511-10)

    L'arrêté de mise en sécurité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures (il peut s’agir du propriétaire ou du titulaire de droits réels immobiliers sur l'immeuble, le local ou l'installation, tels qu'ils figurent au fichier immobilier dont dépend l'immeuble).

    A noter : Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la procédure contradictoire est valablement conduite avec le seul syndicat de copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires.

    Par dérogation, la procédure contradictoire est conduite avec les personnes suivantes qui seront celles tenues d'exécuter les mesures :

    • l'exploitant et le propriétaire lorsqu'elle concerne des établissements recevant du public (ERP) à usage total ou partiel d'hébergement ou lorsqu'elle concerne l'entreposage de matières explosives ou inflammables ;
    • les titulaires de la concession funéraire ;
    • la personne qui a mis les immeubles, les locaux ou les installations à disposition ou celle qui en a l'usage lorsque la mesure de police porte sur l'usage qui en est fait.
    Travaux susceptibles d’être prescrits (article L.511-11)

    Dans cet arrêté, le maire prescrit la réalisation, dans le délai qu'il fixe, des mesures rendues nécessaires par les circonstances. Il peut ainsi enjoindre :

    • la réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ;
    • la démolition de tout ou partie de l'immeuble ou de l'installation ;
    • la cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation ;
    • l'interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.

    L’arrêté doit mentionner :

    • d'une part, qu’à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard,
    • et, d'autre part, que les travaux pourront être exécutés d'office à ses frais.

    L'arrêté ne peut prescrire la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insécurité, ou lorsque les travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction.

    Lorsque l'immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l'arrêté, dès lors qu'il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, la personne tenue d'exécuter les mesures prescrites n'est plus obligée de le faire dans le délai fixé par l'arrêté.

    Le maire peut prescrire ou faire exécuter d'office, aux frais de cette personne, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès et l'usage du lieu, faute pour cette dernière d'y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l'article L. 511-22.

    Notification de l’arrêté (article L.511-12)

    L'arrêté de mise en sécurité doit être notifié à la personne tenue d'exécuter les mesures.

    A noter : L’arrêté est également notifié, le cas échéant, pour autant qu'ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l'immeuble est à usage total ou partiel d'hébergement, à l'exploitant.

    Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété, représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires.

    A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes tenues d’exécuter les mesures ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage :

    • à la mairie de la commune,
    • sur la façade de l'immeuble.

    A la demande du maire, l'arrêté de mise en sécurité est publié au fichier immobilier dont dépend l'immeuble. Cette publication ne donne lieu à aucune perception au profit du Trésor.

    Suite de l’arrêté de mise en sécurité (article L.511-13 et suivants)

    La personne tenue d’exécuter les mesures se libère de son obligation (article L.511-13)

    La personne tenue d'exécuter les mesures prescrites par l'arrêté peut effectivement se libérer de son obligation par la conclusion d'un bail à réhabilitation.

    Elle peut également conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d'une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d'exécuter les travaux prescrits et d'assurer, le cas échéant, l'hébergement des occupants. Les parties peuvent convenir que l'occupant restera dans les lieux lorsqu'il les occupait à la date de l'arrêté de mise en sécurité, dès lors que cela ne fait pas obstacle à l'exécution des mesures prescrites.

    La personne réalise les mesures prescrites (article L.511-14)

    Le maire constate la réalisation des mesures prescrites ainsi que leur date d'achèvement, et prononce la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité et, le cas échéant, de l'interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux.

    L'arrêté de mainlevée est notifié selon les mêmes modalités que l’arrêté prescrivant les mesures pour mettre l’immeuble en sécurité.

    Il est publié à la diligence du propriétaire au fichier immobilier dont dépend l'immeuble.

    La personne ne réalise pas les mesures prescrites (article L.511-15 et suivants)

    > Une astreinte (article L.511-15)

    Lorsque les mesures et travaux prescrits par l'arrêté de mise en sécurité n'ont pas été exécutés dans le délai fixé (et sauf dans le cas où l'immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l'arrêté), la personne tenue de les réaliser est redevable d'une astreinte dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté du maire en tenant compte de l'ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

    A noter : Si les mesures et travaux prescrits concernent un ERP à usage total ou partiel d'hébergement, l'arrêté prononçant l'astreinte est notifié au propriétaire de l'immeuble et à l'exploitant, lesquels sont solidairement tenus au paiement de l'astreinte.

    Lorsque l'arrêté de mise en sécurité concerne tout ou partie des parties communes d'un immeuble en copropriété, l'astreinte est appliquée dans les conditions prévues à l'article L.543-1 du CCH.

    Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en indivision, l'astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l'article L.541-2-1 du même code.

    L'astreinte court à compter de la date de notification de l'arrêté la prononçant et jusqu'à la complète exécution des mesures et travaux prescrits.

    La personne tenue d'exécuter les mesures informe le maire de leur exécution.

    Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.

    Le maire peut, lors de la liquidation trimestrielle de l'astreinte, consentir une exonération partielle ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de l'intégralité de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait.

    Le montant total des sommes demandées ne peut être supérieur au montant de l'amende prévue en cas de refus délibéré et sans motif légitime d'exécuter les travaux et mesures prescrits dans le cadre d’un arrêté de mise en sécurité (soit 50 000 € - article L.511-22).

    Le produit de l'astreinte est attribué à :

    • la commune lorsque l'autorité compétente est le maire ;
    • l’EPCI lorsque l’autorité compétente est le président.

    A défaut pour le maire ou, le cas échéant, le président de l’EPCI de liquider l'astreinte et de dresser le titre exécutoire nécessaire à son recouvrement, la créance est liquidée par le préfet et est recouvrée comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine. Les sommes perçues sont versées au budget de l'Agence nationale de l'habitat après prélèvement de 4 % de frais de recouvrement.

    L'application de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l'exécution d'office par l'autorité compétente, aux frais du propriétaire, des mesures et travaux prescrits par l’arrêté de mise en sécurité.

    L'astreinte prend fin à la date de la notification au propriétaire de l'exécution d'office des mesures et travaux prescrits. Dans ce cas, le montant de l'astreinte s'ajoute à celui du coût des mesures et travaux exécutés d'office.

    > L’exécution d’office (article L.511-16 et L.511-17)

    Lorsque les prescriptions de l'arrêté de mise en sécurité n'ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, le maire peut, par décision motivée, faire procéder d'office à leur exécution, aux frais du propriétaire.

    Il peut ainsi prendre toute mesure nécessaire à la mise en sécurité du bien. Il peut également faire procéder à la démolition prescrite sur jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, rendu à sa demande.

    A noter : Si l'inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le maire peut, sur décision motivée, se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires. Il est alors subrogé dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires à concurrence des sommes par elle versées.

    Lorsque le maire se substitue aux propriétaires défaillants et fait usage des pouvoirs d'exécution d'office qui lui sont reconnus, il agit en leur lieu et place, pour leur compte et à leurs frais.

    A noter : Lorsque les locaux sont occupés par des personnes entrées par voie de fait ayant fait l'objet d'un jugement d'expulsion devenu définitif, et que le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement s'est vu refuser le concours de la force publique pour que ce jugement soit mis à exécution, le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement peut demander au tribunal administratif que tout ou partie de la dette dont il est redevable dans le cadre de la procédure de mise en sécurité soit mis à la charge de l'Etat. Cette somme vient en déduction de l'indemnité à laquelle peut prétendre le propriétaire.

    Les frais de toute nature, avancés par le maire lorsqu'il s'est substituée aux personnes tenues d’exécuter les mesures et travaux prescrits ou lorsqu'il exécute les mesures visant à empêcher l'accès ou l'usage du logement, ainsi que le produit de l'astreinte, sont recouvrés comme en matière de contributions directes conformément aux dispositions de l'article L.1617-5 du code général des collectivités territoriales.

    A noter : Si l'immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est émis à l'encontre de chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable.

    Si l'inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le titre de recouvrement est émis à l'encontre de ces seuls copropriétaires défaillants.

    Lorsque le maire s'est substitué à certains copropriétaires défaillants, le montant de la créance due par ceux-ci est majoré de celui des intérêts moratoires calculés au taux d'intérêt légal, à compter de la date de notification par le maire de la décision de substitution aux copropriétaires défaillants.

    Le recouvrement de l'astreinte est réalisé en faisant usage, en tant que de besoin, des dispositions prévues au 8° de l'article 2374 du code civil (privilège spécial immobilier au profit des communes) et aux articles L.541-1 à L. 541-6 du CCH (mécanisme de solidarité légale établie entre les propriétaires successifs d'un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité).

    Une obligation de relogement (article L.511-18)

    Lorsque l'arrêté de mise en sécurité (procédure « classique » ou d’urgence) est assorti d'une interdiction d'habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants.

    Lorsque l'interdiction d'habiter est prononcée à titre définitif ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux, le propriétaire, l'exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien est tenu d'assurer le relogement des occupants.

    L'arrêté précise la date d'effet de l'interdiction, ainsi que la date à laquelle le propriétaire, l'exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien doit avoir informé le maire de l'offre d'hébergement ou de relogement qu'il a faite aux occupants.

    A compter de la notification de l'arrêté de mise en sécurité, les locaux vacants ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés pour quelque usage que ce soit.

    Ces dispositions cessent d'être applicables à compter de l'arrêté de mainlevée.

    Procédure d’urgence (article L.511-19 et suivants)

    En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport établi par le service communal (ou intercommunal) d'hygiène et de santé ou par l'expert désigné par la juridiction administrative, le maire ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'elle fixe.

    Lorsqu'aucune autre mesure ne permet d'écarter le danger, le maire peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

    Dans le cas où les mesures prescrites n'ont pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d'office dans les mêmes conditions que dans le cadre de la procédure « classique ».

    Il ne peut être prononcé d’astreinte.

    Si les mesures ont mis fin durablement au danger, le maire prend acte de leur réalisation et de leur date d'achèvement. Il prend un arrêté de mainlevée (cf. supra).

    Si elles n'ont pas mis fin durablement au danger, le maire poursuit la procédure « classique ».

    Dispositions pénales (article L.511-22)

    Il est notamment prévu qu’:

    • est puni d'un an d'emprisonnement et d'une amende de 50 000 €, le refus délibéré et sans motif légitime d'exécuter les travaux et mesures prescrits dans le cadre d’un arrêté de mise en sécurité ;
    • est puni d'un emprisonnement de trois ans et d'une amende de 100 000 € :
    • le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l'habitation de quelque façon que ce soit dans le but d'en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de mise en sécurité ;
    • le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d'habiter ou d'accéder aux lieux prise dans le cadre d’une procédure de mise en sécurité.

    Transfert du pouvoir de police spéciale au président de l’EPCI

    En application de l’article L.5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, sauf opposition ou renonciation du président, les maires des communes membres d'un EPCI à fiscalité propre compétent en matière d'habitat doivent notamment transférer au président de cet établissement les prérogatives qu'ils détiennent en matière d’édifices menaçant ruine.

    La loi n° 2020-760 du 22 juin 2020 a modifié les règles en matière de transfert des pouvoirs de police spéciale aux présidents d'EPCI.

    Jusqu’alors, le dispositif était le suivant : le transfert était automatique au jour de la date de l’élection du président de l’EPCI, les maires pouvaient s’opposer au transfert de ces pouvoirs de police dans les six mois qui suivaient. La notification de ce refus mettait fin, automatiquement, au transfert des pouvoirs de police spéciale pour les maires concernés. Dans ce cas, le président de l’EPCI pouvait également renoncer au transfert des pouvoirs de police spéciale pour l’ensemble des communes membres, même celles où les maires ne s’étaient pas opposés au transfert.

    Désormais, il y a lieu de distinguer selon que le maire s’était opposé ou pas, lors du mandat 2014/2020, au transfert du pouvoir de police spéciale en question (article L.5211-9-2 III) :

    Dans l’hypothèse où le maire ne s’était pas opposé au transfert : dans un délai de six mois suivant la date de l'élection du président de l'EPCI, le maire (qu’il s’agisse d’un nouvel élu ou qu’il ait été réélu) peut s'opposer à la reconduction du transfert de ce pouvoir. La notification de cette opposition au président de l’EPCI met fin au transfert.

    Cela signifie que lorsque le président de l’EPCI exerçait déjà le pouvoir de police spéciale dans une commune lors du mandat précédent, le transfert se poursuit automatiquement le jour de l’élection du nouveau président, et le maire dispose d’un délai de six mois pour s’y opposer.

    Dans l’hypothèse où le maire s’était opposé au transfert (en d’autres termes si le président n’exerçait pas les pouvoirs de police spéciale) : il n’y a plus de transfert automatique de ceux-ci le jour de l’élection du président de l’intercommunalité.

    Le transfert se fera au bout du délai de six mois, si le maire ne s’y est pas opposé.

    Il convient d’ajouter que le président conserve la faculté de renoncer à ce que les pouvoirs de police spéciale des maires lui soient transférés de plein droit si un ou plusieurs maires des communes concernées se sont opposés à ce transfert.

    Cette renonciation doit intervenir dans un délai d'un mois suivant la fin de la période pendant laquelle les maires étaient susceptibles de faire valoir leur opposition.

    Il doit notifier sa renonciation à chacun des maires des communes membres. Dans ce cas, le transfert des pouvoirs de police n'a pas lieu ou, le cas échéant, prend fin à compter de cette notification, sur l'ensemble du territoire de l'établissement public de coopération intercommunale ou du groupement de collectivités territoriales.

    Ainsi, lorsque la commune est membre d’un groupement compétent en matière d’habitat, deux situations sont à distinguer :

    ú Si le précédent maire s’était opposé au transfert du pouvoir de police spéciale (ou si le président avait renoncé à l’exercer), le nouveau maire (ou le maire réélu) est compétent pour prendre les mesures nécessaires lorsqu’il est confronté à un édifice menaçant ruine.

    S’il souhaite conserver ce pouvoir, il devra s’opposer au transfert automatique qui se fera dans un délai de 6 mois à compter de l’élection du président.

    > Si le précédent maire (ou le maire réélu) ne s’était pas opposé au transfert du pouvoir de police spéciale, c’est le président de l’EPCI qui sera alors compétent pour exercer ces pouvoirs de police spéciale.

    > Si le maire souhaite revenir sur ce transfert, il lui faudra notifier son opposition au président dans les six mois suivant son élection.

    Pour finir sur ce point, il est important de signaler que l’ordonnance du 16 septembre 2020 susvisée, est venue apporter des modifications à ce transfert de pouvoirs de police spéciale (ces dispositions sont applicables à compter du 1er janvier 2021).

    Ainsi, le président de l’EPCI ne pourra renoncer au transfert de ce pouvoir sauf si au moins la moitié des maires de ces communes se sont opposés au transfert de plein droit, ou si les maires s'opposant à ce transfert représentent au moins la moitié de la population de l’EPCI.

    En outre, si le maire décide de s’opposer au transfert de ce pouvoir au président du groupement, il pourra revenir sur sa décision à tout moment, sauf si le président lui notifie son refus d'exercer ces pouvoirs (à noter que ce refus n’est possible que si le président n'exerce pas déjà de tels pouvoirs sur le territoire d’une ou plusieurs communes membres).

     

     

    Auteur :

    Cendrine Barrère, Service juridique HGI-ATD

    Paru dans :

    Info-lettre n°273

    Date :

    15 octobre 2020

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