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Agence Technique Départementale

Au cours de l'exercice 2014, les élus locaux seront appelés à participer activement à la révision des valeurs locatives des 3,3 millions de locaux professionnels recensés au travers des différentes commissions chargées de travailler sur ce point.

Les maires, les représentants des conseils généraux et ceux des EPCI seront en effet présents, en sus des représentants de l'administration fiscale et des contribuables professionnels, au sein des commissions départementales spécifiquement constituées à cette occasion (cf. article InfoLettre n° 114 du 15 novembre 2013) et dotées d'un rôle décisionnel clé pour la mise en œuvre de cette réforme.

Ils auront également à se prononcer dans le cadre des commissions communales et intercommunales des impôts directs qui seront obligatoirement consultées pour valider les travaux rendus par la commission départementale des valeurs locatives.

Durant cette phase de travail, les élections municipales à venir des 23 et 30 mars 2014, vont conduire à une nouvelle désignation des représentants des maires et des EPCI, ce qui viendra très certainement perturber le temps imparti aux commissions pour travailler.

Cependant ces commissions devront travailler rapidement, sur la base des éléments fournis par l'administration fiscale, car l'objectif du gouvernement est d'intégrer, ces nouvelles valeurs au rôle des impôts locaux de 2015. Il est donc important de se mobiliser, dès à présent, sur la mise en œuvre de cette réforme.

 Les principes d'évaluation de la révision

Le nouveau système d'évaluation repose sur des principes simples qui s'affranchissent de la notion de « local-type ».

Un nouveau découpage

On raisonne désormais à l'échelle du département. Celui-ci est découpé en secteurs d'évaluation représentant un marché locatif homogène. Le découpage communal est abandonné. Ces secteurs peuvent couvrir des zones supra communales (secteurs englobant plusieurs communes) ou infra communales (plusieurs secteurs dans une même commune).

Définition d'une nomenclature

Chaque local est classé dans une catégorie, selon sa destination, son utilisation et ses caractéristiques. Une nomenclature (décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative) a ainsi été définie, reposant sur 39 catégories de locaux (classement en fonction de l'utilisation et des caractéristiques physiques), réparties en 10 sous-groupes (classement en fonction de la nature et la destination : magasins, bureaux...). C'est à partir de la déclaration n° 6660-REV faite par le contribuable que s'opère ce classement.

Méthode d'évaluation

Une grille tarifaire par catégorie de local est déterminée dans chaque secteur à partir d'un loyer moyen. Lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, le tarif est déterminé par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. En cas d'impossibilité, on pourra procéder par comparaison avec des secteurs présentant des niveaux de loyer similaire dans le département ou dans un autre département.

Enfin, deux coefficients nouveaux sont crées : le coefficient de localisation (de 0,85 à 1,15) et le coefficient de pondération (0,2 à 1) qui sont communiqués par les services fiscaux et précisés ci-dessous.

 Une réforme à produit constant pour les communes

Les collectivités ne verront pas d'effet immédiat sur la fiscalité tirée des entreprises. Il faudra attendre la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation, dont l'application est, à ce jour, prévue pour 2018.

Un coefficient correctif sera ainsi appliqué à chaque impôt (taxe foncière sur les propriétés bâties pour les établissements industriels et cotisation foncière des entreprises) et à chaque niveau de collectivité territoriale, afin de maintenir la participation fiscale globale de chaque groupe de locaux avant et après la révision.

Des transferts individuels seront toutefois engendrés entre catégories de locaux et seront appliqués de manière progressive. Un dispositif de lissage des évolutions des cotisations sur 5 ans a été instauré lorsque la nouvelle valeur locative s'écarte de plus de 200 € et de plus de 10% de l'ancienne, pour éviter aux contribuables une augmentation, ou une baisse trop importante de leur imposition.

 Calcul de la valeur locative brute

(La surface pondérée correspond à la somme des différentes parties composant le local, affectées d'un coefficient de pondération : égal à 1 pour les parties constituant l'habitation principale, à 0,5 pour les parties couvertes et à 0,2 pour les parties non couvertes ;

Le coefficient de localisation permet d'ajuster, à la hausse ou à la baisse, la valeur locative en tenant compte de la situation géographique du local au sein du secteur d'évaluation. Il peut valoir 1,1 ; 1,15 / 0,85 ; 0,90).

 La mise en œuvre des opérations de révision

Opérations réalisées

Premier semestre 2013 : collecte, à partir des déclarations des propriétaires, de l'ensemble des informations par la direction générale des finances publiques (DGFIP).

Deuxième semestre 2013 : à l'issue du travail d'exploitation des données collectées, la DGFIP a présenté un projet comportant les nouveaux paramètres d'évaluation (découpage des départements en secteurs, tarifs par catégories de local par secteur, classement des locaux dans les catégories).

Avant le 9 décembre 2013 : création et désignation des membres de la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) et de la Commission départementale des impôts directs locaux (CDIDL).

Opérations à venir

8 janvier au plus tard, publication de la liste des membres de la CDVLLP et désignation de son président, dans les 8 jours qui suivent, parmi les 10 élus locaux.

Dans un délai de 2 mois (jusqu'au 21 mars), la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels doit rendre son avis sur le projet transmis par la DGFIP.

A l'expiration du délai de 2 mois, l'avis de la CDVLLP est transmis aux commissions communales et intercommunales des impôts directs (CCID) et (CIID) qui sont obligatoirement consultées.

Elections municipales les 23 et 30 mars 2014 : les travaux de la commission seront interrompus au moment des élections municipales, à l'issue desquelles les différentes commissions seront renouvelées.

Les CCID et CIID disposent d'un délai de 30 jours, pour rendre leur avis :

- Dans l'hypothèse d'un avis conforme entre les différentes commissions, la CDVLLP fixe les secteurs d'évaluation, les tarifs applicables et les coefficients de localisation.

- En cas de désaccord, pendant plus d'un mois, après réception des avis des CCID et CIID, saisine de la commission départementale des impôts directs locaux (CDIDL).

  La CDIDL dispose d'un délai d'un mois pour statuer.

  A défaut, les décisions définitives seront arrêtées par le Préfet.

  Prise en compte des valeurs locatives issues de la révision pour la détermination des bases d'imposition des locaux industriels concernés.

Un dispositif novateur de mise à jour permanente permettra de rester au plus près du marché locatif local.

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